Lei do Distrato
Não consigo pagar apartamento na planta: quais são as saídas antes do distrato
Se você está pensando “não consigo pagar apartamento na planta”, o pior movimento é parar de pagar sem avisar ninguém. Antes do distrato, existem saídas que custam menos: renegociar o fluxo de parcelas, transferir o contrato para outro comprador sem multa, trocar por uma unidade menor ou, se a obra atrasou, desfazer o negócio por culpa da construtora.
O distrato é a última porta, porque a Lei 13.786/2018 permite à incorporadora reter até 25% do que você pagou, ou até 50% em empreendimento com patrimônio de afetação. Abaixo, cada saída, quando ela serve e quanto custa.
- Parar de pagar sem formalizar leva à resolução do contrato com as mesmas retenções do distrato, mais multa e juros.
- Encontrar um comprador substituto aprovado pela incorporadora afasta a multa contratual.
- Se a obra passou do prazo de tolerância, a culpa é da construtora e a devolução é integral.
- O distrato retém até 25% do valor pago, ou até 50% com patrimônio de afetação, além da corretagem.
Primeiro, descubra em que ponto o seu contrato está
A saída certa depende de três dados: quanto você já pagou, quanto falta até as chaves e se a obra está no prazo. Esses números estão no contrato, no extrato da incorporadora e na previsão de entrega.
Outro dado decide o tamanho da perda num eventual distrato: se o empreendimento tem patrimônio de afetação, que é a separação contábil e jurídica da obra do restante do patrimônio da incorporadora, averbada na matrícula. Com afetação, a multa pode chegar a 50% do valor pago. Sem ela, o teto é 25%.
- Contrato assinado e quadro-resumo com as condições principais
- Extrato atualizado do que já foi pago diretamente à incorporadora
- Recibos da comissão de corretagem, se você pagou à parte
- Data prevista de entrega e cláusula de tolerância
- Matrícula do empreendimento, para ver se há patrimônio de afetação
- Valor das parcelas intermediárias e do saldo a financiar nas chaves
As saídas antes do distrato, comparadas
Cada saída serve para um tipo de aperto. A tabela mostra quando usar e o custo provável de cada uma.
| Saída | Quando serve | Custo provável |
|---|---|---|
| Renegociar o fluxo de parcelas | Aperto passageiro ou parcela intermediária alta | Encargos da renegociação, conforme o acordo |
| Ceder o contrato a outro comprador | Você tem ou encontra interessado com crédito | Sem multa contratual, com aprovação da incorporadora |
| Trocar por unidade menor | Ainda quer o imóvel, mas o valor ficou alto | Depende da política da incorporadora e do aditivo |
| Rescisão por atraso da obra | Obra passou do prazo de tolerância | Devolução integral, pela Súmula 543 do STJ |
| Arrependimento em 7 dias | Contrato assinado no stand ou fora da sede há menos de 7 dias | Devolução de tudo, inclusive a corretagem |
| Distrato | Nenhuma das anteriores resolve | Retenção de até 25% ou 50% do valor pago, mais a corretagem |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Quem procura saída antes de atrasar negocia. Quem atrasa primeiro passa a ser cobrado.
Renegociar ou trocar de unidade
Renegociar faz sentido quando o problema é o momento, e não o valor total. As parcelas intermediárias e as anuais costumam ser o ponto de aperto, e algumas incorporadoras aceitam diluir esses valores até as chaves.
Peça a proposta por escrito e compare o novo saldo com o anterior.
Trocar por uma unidade menor ou de outro empreendimento da mesma incorporadora é outra forma de manter o negócio. A troca precisa ser feita por aditivo, com o aproveitamento dos valores pagos e as novas condições descritas. Promessa verbal do vendedor não vale.
Ceder o contrato: a saída que afasta a multa
Se você encontrar alguém que assuma o contrato, a lei afasta a multa. O novo comprador entra no seu lugar, com os mesmos direitos e deveres, e você recebe dele o que for combinado entre vocês pelo que já foi pago.
Não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 9º, incluído pela Lei 13.786/2018
Cláusula penal é a multa do contrato. Se você trouxer um comprador substituto que a incorporadora aprove, ela não pode cobrar essa multa. O que ela pode é analisar o cadastro e a renda do novo comprador.
Na prática, o valor que você recebe vem do novo comprador, e não da incorporadora. Por isso a cessão precisa de contrato próprio entre vocês, com o preço, a forma de pagamento e a anuência da incorporadora por escrito.
Quando a culpa é da construtora
Se a obra passou da data prevista mais o prazo de tolerância, normalmente de 180 dias, o problema deixa de ser seu. O desfazimento por culpa da incorporadora dá direito à devolução integral do que foi pago, de uma só vez, como diz a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
As regras de retenção do distrato não se aplicam.
Antes de pedir distrato, confira a data. Muitas pessoas assinam distrato com retenção quando já tinham direito à rescisão por atraso. A forma de contar o prazo está no artigo sobre os 180 dias de tolerância na entrega do imóvel. E se a corretagem foi cobrada no stand sem informação clara, veja quando cabe a devolução da comissão de corretagem no stand de vendas.
Se nada resolver: o distrato e o que você recebe
O distrato encerra a dívida e devolve parte do que você pagou à incorporadora, corrigido pelo índice do contrato. A Lei 13.786/2018, que incluiu o artigo 67-A na Lei 4.591/1964, permite deduzir a comissão de corretagem e uma multa limitada ao percentual da quantia paga.
Sem afetação, o saldo é devolvido em parcela única após o prazo de 180 dias do desfazimento. Com afetação, em até 30 dias após o habite-se. Se a unidade for revendida antes, em até 30 dias da revenda. A conta com números está no simulador de distrato com e sem patrimônio de afetação, e o serviço que conduz a negociação é o de distrato de imóvel na planta.
O que não fazer quando as parcelas apertam
O que piora a situação
- Parar de pagar sem avisar a incorporadora
- Assinar o distrato que a incorporadora mandou sem conferir a conta
- Passar o contrato por gaveta
- Desistir sem checar se a obra está atrasada
O que protege você
- Pedir renegociação ou distrato por escrito antes do vencimento
- Conferir retenção, corretagem e prazo de devolução com a lei
- Ceder com anuência da incorporadora e contrato próprio
- Comparar a data de entrega mais a tolerância com o cronograma real
Parar de pagar leva à resolução do contrato por inadimplência, que tem as mesmas deduções do distrato, com multa e juros do atraso somados, e pode levar à negativação do seu nome. O advogado Euvaldo Atalla, economista e pós-graduado em Direito Imobiliário, analisa o contrato e a conta de cada saída antes de você decidir.
- Distrato
- Acordo para desfazer o contrato de compra, com devolução de parte do valor pago.
- Patrimônio de afetação
- Regime que separa a obra do restante do patrimônio da incorporadora, averbado na matrícula do empreendimento.
- Cláusula penal
- A multa prevista no contrato para quem dá causa ao desfazimento.
- Cessão de direitos
- Transferência do contrato para outra pessoa, que assume as parcelas no seu lugar.
- Quadro-resumo
- Página inicial do contrato com preço, parcelas, prazo de entrega e regras do distrato.
Perguntas frequentes
O que acontece se eu parar de pagar o apartamento na planta?
A incorporadora pode cobrar os atrasos com multa e juros e, mantida a inadimplência, pedir a resolução do contrato. Nesse caso valem as mesmas deduções do distrato, com os encargos do atraso, e o seu nome pode ser negativado.
Por isso o pedido de renegociação ou de distrato deve vir antes, por escrito.
Posso vender o contrato do apartamento na planta para outra pessoa?
Pode, com a anuência da incorporadora, que analisa o cadastro e a renda do novo comprador. Se ele for aprovado e assumir o contrato, a Lei 4.591/1964 afasta a multa contratual (art. 67-A, § 9º).
O valor que você recebe é combinado com o novo comprador.
Quanto a construtora pode reter se eu desistir?
Nos contratos regidos pela Lei 13.786/2018, a multa é de até 25% da quantia paga, ou de até 50% em empreendimento com patrimônio de afetação. A comissão de corretagem também pode ser deduzida e, se você já recebeu as chaves, a fruição, o IPTU e o condomínio do período.
Assinei o contrato no stand ontem. Ainda dá para desistir?
Sim. Contratos assinados em stand de vendas ou fora da sede da incorporadora têm direito de arrependimento de 7 dias, com devolução de tudo, inclusive a corretagem (Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 10).
A desistência deve ser enviada por carta registrada com aviso de recebimento.
Preciso de advogado para negociar com a incorporadora?
Não é obrigatório, mas a conta de retenção, o regime de afetação e o prazo da obra mudam bastante o valor envolvido. O advogado confere o contrato, calcula cada saída e, se a incorporadora não cumprir a lei, leva o caso ao Tribunal de Justiça de São Paulo.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
