Lei do Distrato
Não consigo pagar o apartamento na planta
Renegociação, cessão do contrato, troca de unidade ou distrato: as saídas para quem não dá mais conta das parcelas.
Guia do blog
Guia de imóvel na planta: artigos práticos para São Paulo
Este guia de imóvel na planta é para quem comprou da construtora e agora enfrenta parcela que não cabe no bolso, obra atrasada, cobrança de corretagem ou defeito depois da entrega. Os artigos mostram o que a lei permite à construtora reter, os prazos de tolerância e o que pedir de volta.
- Distrato com a conta explicada
- Atraso, corretagem e defeitos
- Revisado pelo advogado Euvaldo Atalla
O essencial
O que a lei diz sobre a compra na planta
Quem compra na planta assina com a incorporadora um contrato regido pela Lei 4.591/1964, a Lei de Incorporações, e pelo Código de Defesa do Consumidor. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, fixou regras para três pontos que antes geravam briga: quanto a construtora pode reter no distrato, a tolerância de atraso e o que o comprador recebe se a obra atrasar além dela.
Na desistência do comprador, a retenção tem teto de 25% do valor pago, ou 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação (art. 67-A). A entrega pode atrasar até 180 dias sem multa, se o contrato prever (art. 43-A). Passado esse prazo, o comprador pode desfazer o contrato com devolução integral e multa, ou ficar com o imóvel e receber indenização.
- Base legal
- Lei 4.591/1964, arts. 43-A e 67-A, e Código de Defesa do Consumidor
- Teto de retenção no distrato
- 25% do valor pago, ou 50% com patrimônio de afetação
- Tolerância de atraso
- Até 180 dias corridos, se prevista no contrato
- Contratos antigos
- Assinados antes da Lei 13.786/2018 seguem a Súmula 543 do STJ
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Escolha pelo problema: pagamento, prazo de entrega, corretagem ou defeito depois das chaves.
Lei do Distrato
Simulador de distrato
A conta da restituição no distrato, com e sem patrimônio de afetação, explicada em tabela e em exemplo ilustrativo.
Por onde começar a ler sobre lei do distrato
A Atalla Advocacia atende casos de lei do distrato na capital e na Grande São Paulo e organizou os artigos deste guia pelo momento de quem lê: primeiro entender o problema, depois conhecer o caminho e, por fim, agir.
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Guia escrito e revisado por Euvaldo Atalla, advogado e economista, pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral.
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Não consegue mais pagar: o que fazer antes de parar
Parar de pagar sem estratégia é a pior saída: a dívida cresce, o contrato pode ser resolvido pela construtora e a sua margem de negociação some. Leia primeiro não consigo pagar o apartamento na planta, que compara distrato, cessão do contrato para outro comprador e renegociação.
Se a decisão for o distrato, faça a conta antes de assinar. O simulador de distrato mostra, em tabela e exemplo ilustrativo, quanto a construtora pode reter, o que entra na base de cálculo e quando a devolução precisa ser paga. Retenção acima do teto pode ser revista, como mostra a página sobre retenção abusiva no distrato.
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Obra atrasada e corretagem cobrada no stand
A tolerância de 180 dias não é um prazo extra automático: ela precisa estar no contrato e conta a partir da data prometida. O artigo sobre os 180 dias de tolerância na entrega do imóvel mostra como contar o prazo e o que pedir depois dele, inclusive a indenização de 1% ao mês do valor pago (Lei 4.591/1964, art. 43-A, § 2º).
A corretagem paga no stand é outra dúvida frequente. O STJ admite que a construtora transfira esse custo ao comprador, desde que ele tenha sido informado antes, com o valor destacado (Tema 938). O artigo sobre a comissão de corretagem no stand de vendas explica quando a devolução cabe e o prazo de 3 anos para pedir.
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Recebeu as chaves e apareceram defeitos
Infiltração, fissura, piso solto e problema elétrico depois da entrega são vícios construtivos, e a construtora responde por eles. O artigo sobre o prazo para reclamar de vícios construtivos separa o defeito aparente, que deve ser reclamado em 90 dias (Código de Defesa do Consumidor, art. 26), do problema de solidez e segurança, pelo qual a construtora responde por 5 anos (Código Civil, art. 618).
- Registre o defeito por escrito. Chamado no portal da construtora, e-mail ou notificação, sempre com fotos e data.
- Não faça o reparo antes da vistoria. Consertar por conta própria apaga a prova do vício.
- Envolva o síndico se a área for comum. Fachada, telhado e garagem são reclamados pelo condomínio.
Do guia para a solução
O seu contrato com a construtora travou?
O guia mostra os tetos e os prazos da lei. Aplicá-los ao seu contrato, conferir a conta da construtora e negociar ou pedir na Justiça o que é devido é o trabalho do advogado de imóvel na planta.
Envie o contrato, o extrato de pagamentos e a proposta de distrato ou a data prometida de entrega. A análise mostra o que a lei permite e o que pode ser revisto.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre lei do distrato
Quanto a construtora pode reter no distrato?
Nos contratos assinados depois da Lei 13.786/2018, até 25% do valor pago, ou até 50% se o empreendimento tiver patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem e de alguns encargos previstos no art. 67-A da Lei 4.591/1964.
Em quanto tempo a construtora devolve o dinheiro do distrato?
Pela regra do art. 67-A, sem patrimônio de afetação, em parcela única após o prazo de 180 dias do distrato. Com afetação, até 30 dias depois do habite-se.
Contratos anteriores à Lei 13.786/2018 seguem a Súmula 543 do STJ, que manda devolver de imediato.
A construtora pode atrasar a entrega em 180 dias?
Pode, se a tolerância estiver prevista no contrato de forma clara (Lei 4.591/1964, art. 43-A). Depois desse prazo, o comprador pode desfazer o contrato com devolução integral e multa, ou manter a compra e receber indenização de 1% ao mês do valor pago.
Posso pedir de volta a comissão de corretagem?
Cabe a devolução quando o valor não foi informado com clareza antes da compra, conforme o Tema 938 do STJ. O prazo para pedir é de 3 anos a contar do pagamento.
Qual o prazo para reclamar de defeitos no apartamento novo?
Para defeito aparente, 90 dias da entrega (Código de Defesa do Consumidor, art. 26). Para defeito oculto, o prazo começa quando ele aparece.
Problemas de solidez e segurança são de responsabilidade da construtora por 5 anos (Código Civil, art. 618).
Posso vender meu contrato na planta para outra pessoa?
Pode, por cessão de direitos, em geral com a concordância da incorporadora e, se houver, do banco. A construtora pode cobrar taxa de cessão prevista no contrato.
É uma alternativa ao distrato que evita a retenção.
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