Lei do Distrato
Simulador de distrato de imóvel na planta: restituição com e sem patrimônio de afetação
Este simulador de distrato mostra, em tabela e em exemplo passo a passo, quanto a construtora pode reter e quanto precisa devolver quando você desiste do imóvel na planta. A conta tem quatro peças: o que você pagou à incorporadora, a correção pelo índice do contrato, as deduções que a lei permite e o regime do empreendimento, com ou sem patrimônio de afetação.
- A base da conta é o que você pagou à incorporadora, corrigido pelo índice do contrato, e não o preço do imóvel.
- A multa tem teto de 25% da quantia paga, ou de 50% se o empreendimento tiver patrimônio de afetação.
- Sem afetação, o saldo é pago em parcela única depois de 180 dias do distrato. Com afetação, até 30 dias após o habite-se.
- Quem já morou no imóvel paga também a fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, mais IPTU e condomínio do período.
O que o simulador de distrato calcula
O simulador calcula o valor que volta para o seu bolso depois que o contrato com a incorporadora é desfeito. A regra está no artigo 67-A da Lei 4.591/1964, a Lei de Incorporações, incluído pela Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato.
A conta vale para contratos assinados depois dessa lei, feitos diretamente com a incorporadora, quando quem desiste ou deixa de pagar é o comprador. Se a culpa é da construtora, porque a obra passou da tolerância, a devolução é integral e a conta é outra: veja os 180 dias de tolerância e o que pedir depois deles. Se você ainda está decidindo se desiste, leia antes as saídas para quem não consegue pagar o apartamento na planta.
- Contrato e quadro-resumo, com a data da assinatura
- Extrato de pagamentos emitido pela construtora
- Índice de correção previsto no contrato (em geral INCC na obra)
- Comprovante da comissão de corretagem e de quem a recebeu
- Matrícula do empreendimento, para ver se há patrimônio de afetação averbado
- Data das chaves, se você já ocupou a unidade
As peças da conta, uma por uma
A restituição é o valor pago corrigido menos as deduções permitidas. Nada além do que a lei lista pode ser descontado, e as deduções, com exceção da fruição, não podem passar do valor que você efetivamente pagou.
| Peça da conta | Regra da lei | O que conferir no seu caso |
|---|---|---|
| Valor pago | Quantias pagas diretamente à incorporadora | Se o extrato da construtora bate com os seus comprovantes |
| Correção | Índice do contrato para as parcelas do preço | Se a construtora corrigiu o seu crédito pelo mesmo índice que usou para cobrar |
| Comissão de corretagem | Deduzida por inteiro | Se ela foi paga à incorporadora ou direto à imobiliária, para não ser descontada duas vezes |
| Multa (pena convencional) | Até 25% da quantia paga, ou até 50% com afetação | Se a cláusula está em destaque no contrato e qual é o regime do empreendimento |
| Fruição | 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, só se houve uso da unidade | Data das chaves e data da devolução do imóvel |
| IPTU, condomínio e encargos | Devidos pelo período em que a unidade esteve com você | Se não estão sendo cobrados de um período em que você não tinha as chaves |
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O § 4º do mesmo artigo fecha a porta para abusos: a soma da multa, da corretagem, do IPTU e do condomínio nunca pode passar do que você efetivamente pagou. A única parcela que pode ir além é a fruição, cobrada de quem usou o imóvel. Por isso uma retenção calculada sobre o preço total do apartamento é erro: aplicado ao preço, o mesmo percentual pode engolir tudo o que foi pago e ainda gerar dívida.
Com ou sem patrimônio de afetação: o que muda
O patrimônio de afetação é um regime que separa o dinheiro e o terreno de uma obra do caixa geral da incorporadora. Ele protege o comprador se a empresa quebrar, e em troca a lei permite uma multa maior no distrato e adia a devolução para depois do habite-se.
| Critério | Sem patrimônio de afetação | Com patrimônio de afetação |
|---|---|---|
| Teto da multa | 25% da quantia paga | 50% da quantia paga |
| Quando a devolução é paga | Parcela única, depois de 180 dias do desfazimento | Até 30 dias após o habite-se |
| Se a unidade for revendida antes | Até 30 dias da revenda | Até 30 dias da revenda |
| Onde se confirma | Matrícula sem averbação de afetação | Averbação do termo de afetação na matrícula |
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Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5º
Em linguagem simples: com afetação, a construtora pode reter mais, até metade do que você pagou, mas só devolve depois que o prédio recebe o habite-se. A base continua sendo a quantia paga, corrigida pelo índice do contrato.
Sem afetação, vale o teto de 25% do caput, e o § 6º manda pagar o saldo em parcela única depois de 180 dias do desfazimento do contrato.
Simulação passo a passo: exemplo ilustrativo
Os números abaixo são inventados para mostrar a mecânica da conta. O seu valor depende do contrato, do índice e dos comprovantes.
Somar o valor pago à incorporadora
Entram entrada, sinal e parcelas pagas à empresa. A corretagem paga direto à imobiliária fica fora dessa soma.
No exemplo: R$ 80.000.
Passo 1Aplicar a correção do contrato
O valor é atualizado pelo mesmo índice que corrigia as parcelas. No exemplo: R$ 86.000.
Passo 2Descontar a corretagem, se ela estiver dentro do valor pago
Como Seu Paulo pagou a corretagem direto à imobiliária, não há o que descontar aqui. Se ela tivesse sido paga à incorporadora, sairia por inteiro.
Passo 3Aplicar a multa no regime certo
Sem afetação: 25% de R$ 86.000, ou seja, até R$ 21.500. Com afetação: 50% de R$ 86.000, ou seja, até R$ 43.000.
Passo 4Chegar ao saldo a devolver
Sem afetação: R$ 86.000 menos R$ 21.500 resulta em R$ 64.500. Com afetação: R$ 86.000 menos R$ 43.000 resulta em R$ 43.000.
Passo 5Definir quando o dinheiro é pago
Sem afetação, em parcela única depois de 180 dias do distrato. Com afetação, até 30 dias após o habite-se.
Se a unidade for revendida antes, em até 30 dias da revenda.
Passo 6
E se Seu Paulo já tivesse recebido as chaves?
Quem já usou a unidade paga a fruição, que é o valor pelo uso do imóvel: 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, proporcional aos dias. No exemplo, se o valor atualizado do contrato fosse de R$ 430.000, a fruição seria de R$ 2.150 por mês.
Seis meses de uso somariam R$ 12.900, além do IPTU e do condomínio do período.
No distrato, a pergunta certa não é quanto a construtora quer reter. É sobre qual base e em qual regime ela está calculando.
Os erros que mais distorcem a conta
A maior parte das propostas fora da lei erra em um destes pontos. Conferir os quatro antes de assinar já muda o resultado.
Conta errada da construtora
- Multa de 25% calculada sobre o preço de R$ 400.000
- Valor pago sem correção, devolvido pelo nominal
- Corretagem paga à imobiliária descontada de novo
- Teto de 50% aplicado sem afetação na matrícula
Conta dentro da lei
- Multa calculada sobre a quantia paga, corrigida
- Valor pago corrigido pelo índice do contrato
- Corretagem descontada só se estiver no valor pago à incorporadora
- Teto de 25% quando não há averbação de afetação
No exemplo de Seu Paulo, 25% sobre o preço de R$ 400.000 dariam R$ 100.000 de multa, mais do que tudo o que ele pagou. É exatamente o cenário que o § 4º do artigo 67-A proíbe.
Quando a retenção já foi aplicada acima do teto, o caminho é a revisão da retenção abusiva no distrato.
Quando a conta não segue o simulador
O simulador acima não vale em quatro situações. Em cada uma, a regra e o valor mudam.
- Contrato anterior à Lei 13.786/2018: segue a Súmula 543 do STJ, com devolução imediata e retenção fixada pelos tribunais caso a caso.
- Arrependimento em 7 dias: contrato assinado em stand ou fora da sede da incorporadora pode ser desfeito em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive da corretagem (art. 67-A, § 10).
- Comprador substituto: se você apresentar outra pessoa aprovada pela incorporadora para assumir o contrato, a multa não incide (art. 67-A, § 9º).
- Financiamento com alienação fiduciária registrado: a regra passa a ser a da Lei 9.514/1997, e não a do distrato.
- Distrato
- Acordo que desfaz o contrato de compra entre o comprador e a incorporadora.
- Pena convencional
- A multa prevista no contrato para quem dá causa ao desfazimento.
- Patrimônio de afetação
- Regime que separa os bens e o dinheiro de uma obra do restante da incorporadora.
- Fruição
- Valor cobrado pelo uso do imóvel no período em que o comprador esteve com a unidade.
- Habite-se
- Documento da Prefeitura que libera o prédio pronto para ser ocupado.
Perguntas frequentes
Como calcular o distrato de imóvel na planta?
Some o que você pagou à incorporadora, corrija pelo índice do contrato e desconte só o que a lei permite: a corretagem, a multa de até 25% ou 50% da quantia paga e, se você usou a unidade, a fruição, o IPTU e o condomínio do período. O resultado é o valor a devolver.
A multa do distrato é sobre o valor pago ou sobre o preço do imóvel?
Sobre a quantia paga. O artigo 67-A da Lei 4.591/1964 fala em pena que não pode exceder 25% da quantia paga, ou 50% com patrimônio de afetação.
Calcular sobre o preço total do imóvel contraria a lei.
Como saber se o meu empreendimento tem patrimônio de afetação?
Pela matrícula do empreendimento no Registro de Imóveis, onde a afetação aparece averbada. O contrato e o memorial de incorporação também costumam mencionar, mas a prova é a averbação.
Em quanto tempo recebo o dinheiro do distrato?
Sem patrimônio de afetação, a lei manda pagar em parcela única depois de 180 dias do desfazimento do contrato. Com afetação, até 30 dias após o habite-se.
Se a unidade for revendida antes, o pagamento ocorre em até 30 dias da revenda.
O simulador vale para contratos antigos?
Não. Contratos assinados antes da Lei 13.786/2018 seguem a Súmula 543 do STJ, com devolução imediata e retenção definida pelos tribunais conforme o caso.
A primeira verificação é sempre a data da assinatura.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
