“Fui tirar a matrícula e o cartório disse que só existe transcrição.”
O imóvel está na família desde antes do sistema de matrículas e nunca passou por venda ou inventário registrado. O registro existe, mas em livro antigo.
Matrícula do Imóvel
Abertura de matrícula de imóvel em São Paulo
Você pediu a matrícula e o cartório respondeu que o imóvel só tem uma transcrição antiga, em livro. O banco não entende o documento e o comprador desconfia. A abertura de matrícula de imóvel traz esse registro para o sistema atual, com a descrição e o dono certos.
- Pedido no Registro de Imóveis
- Transcrição continua valendo como prova
- Matrícula pode ser aberta a pedido do dono
Resposta direta
O que é a abertura de matrícula de imóvel
Abertura de matrícula é o ato em que o Registro de Imóveis cria a ficha própria de um imóvel que ainda está registrado no sistema antigo, o das transcrições, ou que nasce de um registro novo. A matrícula passa a concentrar a descrição do imóvel, o nome do dono e todo o histórico de vendas, ônus e averbações.
Até a Lei 6.015/1973, os cartórios registravam as transmissões em livros, uma transcrição para cada negócio. A lei criou a matrícula, uma para cada imóvel, e determinou a sua abertura no primeiro registro seguinte (arts. 176 e 228). Imóvel que não foi vendido nem inventariado desde então pode continuar só na transcrição. Quem tem a posse mas nunca teve registro nenhum está em outra situação e precisa de um título, como a usucapião em cartório.
- Base legal
- Arts. 176 e 228 da Lei 6.015/1973
- Onde corre
- Registro de Imóveis da circunscrição atual do imóvel
- Quem pode pedir
- O proprietário, os herdeiros ou outro interessado
- Prazo comum
- De 1 a 3 meses, com a transcrição completa
A sua situação
Imóvel sem matrícula: as situações mais comuns
Em todas elas o imóvel tem dono e tem registro. O que falta é o registro no formato que o mercado e os bancos aceitam.
“O banco não aceita a certidão de transcrição para o financiamento.”
O comprador depende de crédito, e o banco exige matrícula atualizada, com descrição completa. Sem ela a venda não fecha.
“Meus avós morreram e a casa ainda está em transcrição antiga.”
O inventário pode começar com a transcrição, mas o registro da partilha vai exigir a matrícula. Preparar isso antes evita que o formal de partilha volte do cartório.
“A transcrição diz só ‘um terreno na estrada tal, com mais ou menos tantos metros’.”
Descrição antiga, sem medidas nem vizinhos atuais, não permite localizar o imóvel. O cartório pode exigir a correção para abrir a matrícula.
“O imóvel fica em um bairro e o registro está em outro cartório.”
As áreas de atuação dos cartórios mudaram com o tempo. A matrícula é aberta no cartório atual, com certidão do registro que ficou no cartório de origem.
“Meu lote faz parte de uma área maior que nunca foi separada no registro.”
A transcrição cobre uma gleba da qual saíram várias vendas. É preciso apurar o que restou e descrever a parte que é sua.
O que está em jogo
O que muda quando o imóvel passa a ter matrícula
A transcrição prova a propriedade, mas não circula. A matrícula é o documento que banco, tabelião e comprador sabem ler.
Só com a transcrição antiga
- Banco recusa a certidão e o comprador perde o financiamento
- A cada negócio é preciso reconstituir a história do imóvel em vários livros
- Descrição vaga dá margem a dúvida sobre o que exatamente está sendo vendido
- Escritura, partilha e construção esbarram em nota de exigência
- O comprador desconfia e pede abatimento ou desiste
Com a matrícula aberta
- Certidão de matrícula aceita por bancos e tabelionatos
- Histórico do imóvel reunido em um único documento
- Descrição precisa, com medidas, vizinhos e localização
- Caminho livre para registrar venda, partilha e averbar a construção
- Negociação pelo valor de um imóvel com documentação corrente
Como funciona
Como abrir matrícula de imóvel que está em transcrição
O cartório só abre a matrícula quando tem certeza de qual é o imóvel e de quem é o dono. O trabalho é reunir essa certeza em documentos.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas. Variam conforme o cartório, a qualidade da transcrição e a necessidade de retificação. Nenhum advogado pode prometer data de conclusão.
Busca do registro anterior
O advogado localiza a transcrição e pede a certidão de inteiro teor, que reproduz o registro completo. Se o cartório de origem não é o atual, pede também a certidão que comprova a mudança de circunscrição.
De 1 a 2 semanasConferência da cadeia de donos
É preciso confirmar que o titular da transcrição é quem está pedindo, ou de quem os interessados herdaram, e que não houve vendas de partes anotadas à margem do registro.
De 1 a 2 semanasConferência da descrição
A matrícula precisa identificar o imóvel e o dono com precisão. A lei permite completar dados que faltam com outros documentos, como cadastro da Prefeitura, certidões pessoais e declarações do proprietário.
De 1 a 3 semanasRetificação, quando a descrição não basta
Se os dados da transcrição não são suficientes para localizar o imóvel com segurança, o cartório exige a retificação, com planta, memorial e anuência dos vizinhos.
De 3 a 8 meses, se for necessáriaRequerimento de abertura
O pedido é protocolado no Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel fica hoje. O oficial analisa e, havendo pendência, emite nota de exigência, que o escritório responde.
Análise inicial em cerca de 30 diasMatrícula aberta
O cartório abre a matrícula, com número próprio, e anota o encerramento na transcrição. A partir daí, venda, partilha, hipoteca e averbações são lançadas na nova ficha.
Total comum: de 1 a 3 meses, sem retificação
Compare antes de decidir
Transcrição completa ou transcrição precária: o que muda no pedido
O caminho depende do que está escrito no registro antigo. A leitura da certidão de inteiro teor mostra em qual coluna o seu caso está.
| Critério | Transcrição com dados suficientes | Transcrição com descrição precária |
|---|---|---|
| Como é o registro | Traz localização, medidas, vizinhos e a qualificação do dono | Fala em área aproximada, sem medidas, com referências que não existem mais |
| O que o cartório exige | Requerimento, certidão da transcrição e documentos do dono | Complementação por documentos ou retificação com planta e memorial |
| Vizinhos participam | Não | Sim, se houver retificação: assinam a planta ou são notificados |
| Tempo comum | De 1 a 3 meses | De 4 a 10 meses, somando a retificação |
| Custos envolvidos | Certidões, emolumentos e honorários | Certidões, levantamento topográfico, emolumentos, notificações e honorários |
| Momento ideal | Antes de anunciar o imóvel ou de abrir o inventário | Bem antes de qualquer negócio, porque o prazo é maior |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Não existe transcrição nem matrícula?Então não é caso de abertura de matrícula a pedido. Imóvel que nunca teve registro precisa de um título de aquisição. O artigo sobre transcrição antiga de imóvel explica como descobrir em qual situação você está.
O que diz a lei
O artigo de lei que manda abrir a matrícula
A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado.
Lei 6.015/1973, art. 228
Em português claro
Pela regra original, a matrícula nasce quando o imóvel recebe o primeiro registro depois da lei, como uma venda ou uma partilha. Ela é montada com os dados do título novo e do registro anterior, a transcrição. Por isso tantos imóveis que não mudaram de dono continuam sem matrícula.
A Lei 14.382/2022 acrescentou ao artigo 176 a possibilidade de abrir a matrícula a requerimento do interessado, sem esperar um negócio. Se faltarem alguns dados, o oficial pode abrir mesmo assim, desde que haja segurança sobre a localização e a identificação do imóvel. Se os dados forem insuficientes, a lei manda fazer a retificação.
Documentos
Documentos para a abertura de matrícula
Se você só tem uma escritura antiga ou o número da transcrição, já dá para começar. A busca no cartório completa o resto.
- Certidão de inteiro teor da transcrição, emitida pelo cartório que guarda o livro
- Certidão do cartório de origem, quando o imóvel mudou de circunscrição
- Escritura, formal de partilha ou outro título antigo que mencione o registro
- Documento de identidade, CPF e certidão de casamento ou de óbito do titular
- Carnê do IPTU ou certidão de dados cadastrais do imóvel na Prefeitura
- Certidão de óbito e documentos dos herdeiros, se o titular já faleceu
- Planta e memorial descritivo com responsabilidade técnica, se o cartório exigir retificação
- Requerimento de abertura de matrícula assinado pelo interessado, com firma reconhecida
Apareceu um ônus antigo na transcrição?Hipotecas de décadas atrás costumam vir anotadas à margem do registro e são transportadas para a matrícula nova. Veja como funciona o cancelamento de hipoteca em São Paulo.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o dono adiar a abertura de matrícula, e a resposta para cada dúvida
“Se a transcrição vale, para que gastar com matrícula?”
A transcrição prova que o imóvel é seu, mas não basta para registrar o próximo ato. Na venda, na partilha ou no financiamento, a matrícula terá de ser aberta de qualquer jeito.
Fazer antes custa o mesmo e evita que o negócio pare com o comprador esperando.
“Mexer com papel velho de cartório leva uma eternidade.”
Com a transcrição completa, o prazo comum fica entre 1 e 3 meses. O que alonga é a descrição precária, que exige retificação.
Saber disso no começo permite planejar a venda ou o inventário com o calendário certo.
“Tenho medo de descobrirem algum problema no registro antigo.”
Se existe um problema na transcrição, ele vai aparecer no dia da venda, diante do comprador. A análise prévia mostra o que há: venda parcial anotada, ônus antigo, nome grafado errado.
Cada um tem correção própria, e é melhor tratar sem pressa.
“Não sei nem se o imóvel tem registro.”
Isso se descobre com uma busca no Registro de Imóveis pelo endereço, pelo nome do antigo dono ou pelos dados de uma escritura antiga. O resultado define o caminho: matrícula já aberta, transcrição a converter ou imóvel sem registro, que pede outra solução.
Erros que custam caro
Erros que atrasam a abertura de matrícula
Quase todos vêm de tratar a transcrição como um detalhe a resolver na hora da escritura.
- Procurar no cartório erradoA capital tem 18 cartórios de Registro de Imóveis, e os limites entre eles mudaram ao longo do tempo. O registro antigo pode estar em um cartório e a matrícula precisar ser aberta em outro.
- Deixar para abrir na hora da vendaSe a descrição for precária, a retificação leva meses. O comprador com financiamento aprovado não espera, e a venda se perde.
- Confundir transcrição com falta de registroQuem tem transcrição é dono registrado. Quem tem só contrato ou posse não é. Entrar com usucapião quando bastava converter a transcrição é gastar tempo e dinheiro à toa.
- Ignorar as anotações à margemVendas de partes do terreno, hipotecas e cláusulas ficam anotadas ao lado da transcrição. Quem não lê a certidão de inteiro teor pede matrícula de uma área que já não é toda sua.
- Pedir a matrícula em nome de quem já morreu sem planejar o inventárioA matrícula sai no nome do titular da transcrição. Se ele faleceu, os herdeiros ainda precisam do inventário para receber o imóvel. Os dois passos devem ser pensados juntos.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Ler uma transcrição de décadas atrás e saber o que o oficial exige para convertê-la em matrícula é trabalho de Direito Notarial e Registral, área em que o advogado é pós-graduado.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise do seu caso de abertura de matrícula
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado já sabe por onde começar a busca no cartório.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre abertura de matrícula
Meu imóvel não tem matrícula. E agora?
O primeiro passo é descobrir se existe uma transcrição, o registro do sistema antigo. Se existir, o imóvel é registrado e basta pedir a abertura da matrícula a partir dela.
Se não existir registro nenhum, será preciso um título de aquisição, como a usucapião ou a adjudicação compulsória.
Como transformar a transcrição do imóvel em matrícula?
Com um requerimento ao Registro de Imóveis da circunscrição atual do imóvel, acompanhado da certidão de inteiro teor da transcrição e dos documentos do proprietário. Se a descrição antiga for suficiente, o cartório abre a matrícula.
Se não for, exige complementação ou retificação.
A transcrição antiga ainda vale como prova de propriedade?
Vale. A Lei 6.015/1973 manteve os registros anteriores, e quem consta na transcrição é o proprietário.
O que a transcrição não permite é receber novos registros: para vender, partilhar ou hipotecar, a matrícula precisa ser aberta.
Dá para vender um imóvel que só tem transcrição?
Dá. A matrícula pode ser aberta no momento do registro da escritura de venda.
O risco é a descrição antiga ser insuficiente e o cartório recusar o registro até a retificação, com o comprador já tendo pago. Por isso o recomendável é abrir a matrícula antes de vender.
Quanto tempo demora a abertura de matrícula de imóvel?
Com a transcrição completa e os documentos do titular em ordem, o prazo comum fica entre 1 e 3 meses. Quando a descrição é precária e o cartório exige retificação com planta e anuência dos vizinhos, o total costuma ficar entre 4 e 10 meses.
Quanto custa abrir a matrícula de um imóvel?
O custo soma as certidões, os emolumentos do Registro de Imóveis, tabelados pelo Estado de São Paulo, e os honorários. Se houver retificação, entram o levantamento topográfico e as notificações.
A estimativa de cada item é apresentada na análise do caso.
Precisa de advogado para abrir matrícula?
A lei não exige advogado para o requerimento. A condução jurídica faz diferença quando a transcrição é precária, o titular já faleceu, há ônus antigos anotados ou o imóvel é parte de uma área maior, porque cada um desses pontos gera exigência do cartório.
O que é a certidão de inteiro teor?
É a certidão que reproduz o registro completo, palavra por palavra, incluindo as anotações feitas à margem. Na transcrição, é ela que mostra a descrição original do imóvel, o dono, as vendas parciais e os ônus, e serve de base para a matrícula.
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Atalla Advocacia
O registro existe. Falta trazê-lo para o sistema que o banco aceita
Envie o que você tiver: certidão, escritura antiga ou só o endereço. O advogado Euvaldo Atalla localiza o registro, confere a descrição e diz o que é preciso para a abertura de matrícula, com as etapas e os custos de cada uma.