“A loja está aberta, vendendo, e o aluguel não entra há meses.”
Falta de pagamento autoriza o despejo desde o primeiro aluguel vencido. A cobrança dos atrasados entra na mesma ação.
Despejo
Despejo de imóvel comercial em São Paulo
A empresa inquilina parou de pagar, o contrato venceu e a loja continua ocupada. O despejo de imóvel comercial é a ação que devolve o ponto ao dono e cobra, no mesmo processo, os aluguéis e encargos em atraso da empresa e dos fiadores.
- Liminar em 15 dias, quando cabível
- Cobrança no mesmo processo
- Empresa e fiadores no polo
Resposta direta
O que é o despejo de imóvel comercial
Despejo de imóvel comercial é a ação judicial em que o locador retoma loja, sala, galpão ou ponto alugado para atividade empresarial. É o único caminho legal para tirar a empresa inquilina que não paga, descumpre o contrato ou permanece no imóvel depois do fim da locação.
A Lei 8.245/1991 trata a locação não residencial com regras próprias. O contrato por prazo determinado termina na data combinada, sem necessidade de aviso (art. 56). Se a locação seguiu por prazo indeterminado, basta a denúncia por escrito com 30 dias para a desocupação (art. 57), feita por notificação extrajudicial ao inquilino. O ponto de atenção é o direito de renovação: o lojista que cumpre os requisitos do art. 51 pode propor a ação renovatória, e isso muda a estratégia do locador.
- Base legal
- Lei 8.245/1991, arts. 9º, 56, 57, 59 e 62
- Onde corre
- Vara cível do foro onde fica o imóvel, salvo foro eleito no contrato
- Liminar
- Desocupação em 15 dias, com caução de 3 aluguéis, nas hipóteses do art. 59
- Quem responde pela dívida
- A empresa locatária e os fiadores, até a devolução do imóvel
A sua situação
Despejo de loja, sala ou galpão: situações em que a ação é o caminho
Cada cenário tem um fundamento e um ritmo diferentes. Identificar o seu define se cabe liminar e o que pedir.
“O contrato venceu e a empresa continua lá como se nada tivesse acontecido.”
Na locação não residencial o prazo determinado encerra o contrato de pleno direito. Proposta a ação em até 30 dias do vencimento, cabe pedido de liminar.
“Deixei passar o vencimento e o contrato virou por prazo indeterminado.”
Depois de 30 dias sem oposição, a locação se prorroga. A retomada continua possível: denúncia por escrito, 30 dias para sair e, se não sair, despejo.
“A empresa fechou as portas, mas não devolve as chaves.”
Ponto fechado com estoque e móveis dentro ainda é imóvel ocupado. O aluguel segue correndo até a entrega das chaves ou a imissão na posse.
“O inquilino passou o ponto para outro sem me perguntar.”
Cessão e sublocação dependem de consentimento prévio e escrito do locador. Feitas sem ele, são infração contratual que autoriza o despejo.
“A empresa não tem nada no nome. Vou ganhar e não receber.”
A cobrança alcança os fiadores e, quando há abuso da pessoa jurídica, o patrimônio dos sócios. Isso se planeja antes de entrar com a ação.
O que está em jogo
O que o locador perde com o ponto ocupado e o que recupera com o despejo
Em imóvel comercial, cada mês parado custa mais: o aluguel é maior, o IPTU é maior e o ponto perde valor fechado ou mal ocupado.
Enquanto a empresa ocupa sem pagar
- A dívida cresce todo mês, somando aluguel, IPTU, condomínio e seguro
- O imóvel não pode ser alugado a outra empresa que paga em dia
- A empresa devedora tem tempo de esvaziar o caixa e os bens
- O fiador pode pedir exoneração e sair da dívida futura
- Promessas verbais de pagamento adiam a solução sem prova nenhuma
Com o despejo em andamento
- A dívida é cobrada no mesmo processo, com multa, juros e correção
- Há data legal para a desocupação, por liminar ou por sentença
- O pedido de cobrança já inclui os fiadores desde o início
- A fiança é acionada enquanto ainda cobre o débito
- Qualquer acordo passa a ser feito por escrito, com força de título
Como funciona
Como funciona o despejo de ponto comercial, etapa por etapa
O despejo comercial segue cinco etapas. A primeira decide quase tudo: fundamento, garantia e pedido de liminar.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e mudam conforme a vara, a citação da empresa e a existência de defesa ou recurso. Os prazos de 15 e de 30 dias são os da Lei 8.245/1991. Nenhum advogado pode prometer data de desocupação.
Análise do contrato e da garantia
O advogado lê o contrato e os aditivos, confere se o prazo é determinado ou indeterminado, qual garantia existe (fiança, caução, seguro ou nenhuma) e se a empresa tem direito à renovação. Daí sai o fundamento da ação e a resposta sobre a liminar.
Primeiros diasNotificação, quando a lei exige
Na falta de pagamento e no contrato que acabou de vencer, a ação pode ser proposta direto. Na locação por prazo indeterminado, a denúncia por escrito com 30 dias vem antes, entregue de forma que comprove o recebimento pela empresa.
30 dias, na denúncia do art. 57Ação de despejo com cobrança
A petição pede a rescisão, a desocupação e a condenação da empresa e dos fiadores ao pagamento, com cálculo discriminado da dívida. O valor da causa corresponde a doze meses de aluguel.
Protocolo em poucos dias após os documentosLiminar ou citação
Cabendo liminar, o juiz ordena a desocupação em 15 dias mediante caução de três aluguéis. Na falta de pagamento, a empresa pode evitar o despejo depositando a dívida inteira em 15 dias, o que resolve o seu problema de caixa por outro caminho.
Decisão em dias ou poucas semanasSentença e mandado de despejo
Julgado procedente o pedido, o mandado fixa prazo para a saída voluntária: 15 dias na falta de pagamento e, em regra, 30 dias nos demais casos. O recurso não suspende o despejo.
De 6 a 18 meses sem liminar, conforme a varaDesocupação e cobrança do saldo
Vencido o prazo, o oficial de justiça cumpre o despejo, com força policial se preciso. O escritório acompanha a vistoria de saída e segue com a execução da dívida contra a empresa e os fiadores.
Após o prazo do mandado
Compare antes de decidir
Falta de pagamento ou fim do contrato: o que muda no despejo comercial
Os dois fundamentos mais comuns têm regras diferentes de notificação, de liminar e de prazo para a saída. Veja lado a lado.
| Critério | Falta de pagamento | Fim do prazo ou denúncia |
|---|---|---|
| Base legal | Art. 9º, III, e art. 62 da Lei 8.245/1991 | Arts. 56 e 57 da Lei 8.245/1991 |
| Notificação prévia | A lei não exige. O atraso já constitui a empresa em mora | Dispensada se a ação entra em até 30 dias do vencimento. Depois disso, denúncia escrita com 30 dias |
| Liminar em 15 dias | Cabe quando o contrato está sem garantia (art. 59, § 1º, IX) | Cabe se a ação for proposta em até 30 dias do fim do prazo ou do fim do prazo da notificação (art. 59, § 1º, VIII) |
| O que a empresa pode fazer | Pagar tudo em 15 dias da citação e manter a locação, se não usou essa faculdade nos 24 meses anteriores | Não há pagamento que evite a retomada. A defesa costuma discutir a notificação ou o direito à renovação |
| Prazo para sair após a sentença | 15 dias | 30 dias, ou 15 se o processo passou de quatro meses entre citação e sentença |
| Caução para despejar durante o recurso | Dispensada | De 6 a 12 meses de aluguel (art. 64) |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Hospitais, escolas e entidades religiosasImóveis ocupados por estabelecimentos de saúde, de ensino e por entidades religiosas registradas têm regras mais restritas de retomada e prazos maiores de desocupação (arts. 53 e 63 da Lei 8.245/1991). Informe a atividade do inquilino no formulário.
O que diz a lei
O artigo que encerra a locação comercial na data do contrato
Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Lei 8.245/1991, art. 56, caput
Em português claro
Na prática: se o contrato da loja termina em determinada data e a empresa não tem direito à renovação, a locação acaba nesse dia, sem que o locador precise avisar. Quem propõe o despejo dentro de 30 dias depois do vencimento pode pedir a liminar de desocupação em 15 dias.
O parágrafo único do mesmo artigo traz o alerta: se a empresa permanecer por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado. A retomada ainda é possível, mas passa a depender da denúncia escrita do art. 57. Por isso a data de vencimento precisa estar na agenda do locador.
Documentos
Documentos para o despejo de empresa inquilina
Envie o que tiver em mãos. Contrato e demonstrativo da dívida já permitem a primeira análise.
- Contrato de locação e todos os aditivos e renovações assinados
- Matrícula atualizada do imóvel ou outro documento que comprove quem é o locador
- Planilha dos aluguéis e encargos em atraso: IPTU, condomínio, seguro e multa
- Boletos, recibos e extratos que mostrem até quando a empresa pagou
- Dados da empresa locatária: CNPJ, contrato social ou ficha da Junta Comercial
- Dados dos fiadores e da garantia: fiança, caução, seguro fiança ou título de capitalização
- Notificações já enviadas e a comprovação de entrega
- Mensagens, e-mails e propostas de acordo trocadas com os sócios
- Laudo de vistoria de entrada, com fotos
A empresa sumiu e deixou tudo para trás?Quando o ponto está fechado e ninguém responde, o caminho muda. Veja o que fazer quando o inquilino abandonou o imóvel antes de entrar ou trocar a fechadura.
Dúvidas que travam a decisão
O que segura o dono do imóvel comercial, e a resposta para cada dúvida
“Vou gastar com processo e a empresa não tem como pagar.”
O despejo tem dois pedidos independentes: retomar o imóvel e cobrar a dívida. Mesmo que a empresa não pague, o ponto volta a render com outro inquilino.
E a cobrança não para na pessoa jurídica: alcança os fiadores e, havendo desvio de finalidade ou confusão patrimonial, os sócios, pelo art. 50 do Código Civil. Os componentes de custo (custas, caução quando há liminar e honorários) são apresentados por escrito antes de você decidir.
“Despejo de empresa leva anos.”
Depende do fundamento. Com contrato sem garantia ou ação proposta em até 30 dias do fim do prazo, a lei prevê liminar para desocupação em 15 dias.
Sem liminar, a sentença em primeira instância costuma sair entre 6 e 18 meses, e a apelação não suspende o despejo (art. 58, V, da Lei 8.245/1991).
“Tenho medo de ter de indenizar o ponto do lojista.”
A indenização pelo fundo de comércio que a lei prevê está ligada à ação renovatória, em hipóteses específicas do art. 52, § 3º. No despejo por falta de pagamento, ou quando a empresa não tem ou perdeu o direito à renovação, a retomada segue a regra dos arts. 56 e 57.
A análise do contrato mostra em qual cenário você está.
“O contrato ainda está no prazo. Acho que não posso fazer nada.”
Pode, se houver infração. Falta de pagamento de aluguel ou de encargos, sublocação sem autorização e mudança de atividade proibida no contrato autorizam o despejo mesmo durante o prazo (art. 9º da Lei 8.245/1991).
O que o locador não pode é pedir o imóvel de volta sem motivo antes do vencimento.
Erros que custam caro
Erros que atrasam o despejo de loja e de ponto comercial
São falhas comuns do próprio locador, quase sempre cometidas antes de procurar o advogado.
- Deixar passar os 30 dias depois do vencimentoSem oposição nesse período, o contrato se prorroga por prazo indeterminado e a liminar pelo fim do prazo deixa de valer para aquela data. Passa a ser preciso denunciar por escrito e aguardar mais 30 dias.
- Trocar o cadeado ou cortar a energia da lojaRetomada à força, mesmo com meses de atraso, expõe o locador a pedido de indenização e a acusação de exercício arbitrário das próprias razões. A desocupação se faz por mandado judicial.
- Processar só a empresa e esquecer os fiadoresO fiador que não é citado no pedido de cobrança não pode ser executado depois naquele processo. Ele precisa figurar na ação desde a petição inicial.
- Ignorar o prazo da renovatória do inquilinoSe a empresa propôs a renovatória entre um ano e seis meses antes do fim do contrato, o despejo por fim de prazo não prospera enquanto ela tramita. A defesa do locador se faz dentro da própria renovatória.
- Aceitar pagamentos parciais sem recibo com ressalvaReceber valores soltos, sem indicar a que mês se referem e sem ressalvar o saldo, dá margem para a empresa alegar acordo ou quitação. Todo recebimento deve ser documentado.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
No despejo de imóvel comercial essa formação pesa em dois pontos: a leitura do contrato e dos aditivos, que define o fundamento e a liminar, e a visão de economista sobre a dívida e o patrimônio de quem deve, que orienta a cobrança contra a empresa e os fiadores.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o caso de despejo do seu imóvel comercial
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado identifica o fundamento do despejo e se cabe pedido de liminar.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre despejo de imóvel comercial
Como despejar um inquilino comercial?
Pela ação de despejo, proposta na vara cível do foro onde fica o imóvel. O fundamento pode ser a falta de pagamento, o fim do prazo do contrato, a denúncia da locação por prazo indeterminado ou a infração contratual.
Retirar a empresa à força, trocar fechadura ou cortar serviços não é permitido, mesmo com dívida alta.
Quanto tempo demora um despejo de imóvel comercial em São Paulo?
Com liminar, a ordem é de desocupação em 15 dias a partir da intimação, e a decisão costuma sair em dias ou poucas semanas depois do protocolo. Sem liminar, a sentença em primeira instância costuma levar de 6 a 18 meses, conforme a vara e a dificuldade de citar a empresa.
São estimativas, não promessa de data.
Precisa notificar a empresa inquilina antes do despejo?
Na falta de pagamento, não: o vencimento sem pagamento já coloca a empresa em mora. No contrato por prazo determinado, também não, se a ação for proposta em até 30 dias do vencimento.
Na locação por prazo indeterminado, a denúncia por escrito com 30 dias para a desocupação é obrigatória (art. 57 da Lei 8.245/1991).
O inquilino comercial tem direito à renovação do contrato?
Só se cumprir, ao mesmo tempo, os requisitos do art. 51 da Lei 8.245/1991: contrato escrito e por prazo determinado, cinco anos de contratos ininterruptos e três anos no mesmo ramo. Além disso, precisa propor a ação renovatória entre um ano e seis meses antes do fim do contrato.
Fora desse intervalo, o direito se perde.
A empresa pode pagar a dívida e continuar no imóvel?
Pode, no despejo por falta de pagamento. O art. 62 da Lei 8.245/1991 permite que o locatário ou o fiador deposite em 15 dias da citação o débito atualizado, com multa, juros, custas e honorários.
Essa faculdade não vale se já tiver sido usada nos 24 meses anteriores à ação.
Posso cobrar os sócios da empresa inquilina?
Em regra, a dívida é da pessoa jurídica e dos fiadores. Os sócios respondem com bens pessoais se forem fiadores ou se o juiz reconhecer abuso da personalidade jurídica, por desvio de finalidade ou confusão patrimonial (art. 50 do Código Civil), em incidente próprio no processo.
Não é automático e depende de prova.
Quanto custa uma ação de despejo comercial?
O custo se compõe de custas judiciais, calculadas sobre o valor da causa (doze meses de aluguel), despesas de citação e de oficial de justiça, caução quando há liminar e honorários advocatícios. A caução é devolvida ao locador ao final, se o despejo for confirmado.
A estimativa de cada item é apresentada antes da contratação.
O fiador continua responsável depois que o contrato venceu?
Sim, salvo cláusula em sentido contrário. O art. 39 da Lei 8.245/1991 estende as garantias até a efetiva devolução do imóvel, mesmo na prorrogação por prazo indeterminado.
O fiador pode, porém, notificar o locador para se exonerar, e ainda responde por 120 dias depois dessa notificação.
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Atalla Advocacia
Ponto ocupado sem pagar é prejuízo com data para crescer
Envie o contrato e o resumo da dívida. O advogado Euvaldo Atalla aponta o fundamento do despejo, diz se cabe liminar e mostra como a cobrança chega à empresa e aos fiadores.