“Quero vender o apartamento vazio.”
Imóvel desocupado vende mais rápido e sem a discussão sobre a preferência do inquilino. A denúncia vazia dá data para a saída.
Despejo
Despejo por denúncia vazia em São Paulo
O imóvel é seu, o contrato já passou do prazo e você quer de volta, sem ter de se explicar. O despejo por denúncia vazia é a retomada sem motivo que a lei permite na locação por prazo indeterminado, desde que a notificação de 30 dias seja feita sem falhas.
- Retomada sem precisar de motivo
- Notificação prévia de 30 dias
- Vale para contrato já prorrogado
Resposta direta
O que é a denúncia vazia
Denúncia vazia é o pedido do imóvel alugado sem apresentar justificativa. O locador notifica o inquilino por escrito, dá 30 dias para a saída e, se ele não sair, propõe a ação de despejo.
Por isso também é chamada de despejo imotivado ou retomada imotivada.
Ela cabe quando a locação está por prazo indeterminado: no contrato residencial escrito de 30 meses ou mais que venceu e foi prorrogado (artigo 46, § 2º, da Lei 8.245/1991) e na locação não residencial sem prazo (artigo 57). Em contrato residencial mais curto, a retomada exige motivo, a chamada denúncia cheia, como no despejo para uso próprio, salvo quando a locação já dura mais de cinco anos sem interrupção.
- Base legal
- Arts. 46, § 2º, e 57 da Lei 8.245/1991
- Aviso obrigatório
- Notificação escrita com 30 dias para a desocupação
- Quando cabe
- Locação por prazo indeterminado, sem necessidade de motivo
- Se o inquilino concordar na ação
- Seis meses para sair, contados da citação (art. 61)
A sua situação
Quando a retomada imotivada é o caminho
A denúncia vazia serve para o locador que tem um plano para o imóvel e um contrato que já não tem data para acabar.
“O contrato venceu há anos e foi ficando.”
Contrato de 30 meses vencido e prorrogado é o caso típico: você pode denunciar a qualquer tempo, com 30 dias de aviso.
“O aluguel está defasado e ele não aceita reajustar.”
Quando não há acordo sobre o valor, o locador de contrato prorrogado pode optar por retomar o imóvel e alugar de novo em outras condições.
“Não tenho nada contra ele, só quero o imóvel de volta.”
A lei não pede explicação. Inquilino que paga em dia também pode ser notificado, se a locação estiver por prazo indeterminado.
“Aluguei um galpão sem prazo e preciso do espaço.”
Locação não residencial por prazo indeterminado pode ser denunciada por escrito, com 30 dias para a desocupação.
“Mandei mensagem pedindo o imóvel e ele disse que não sai.”
Mensagem informal dificilmente vale como notificação. Antes da ação é preciso refazer o aviso com prova de recebimento.
O que está em jogo
O que muda quando a denúncia é feita do jeito certo
Na denúncia vazia, o direito do locador é simples. O que derruba o pedido é a forma: notificação malfeita anula meses de espera.
Pedido informal, sem notificação válida
- O inquilino nega que foi avisado e a ação é extinta sem julgar o pedido
- Você paga custas de um processo que precisa começar de novo
- O prazo de 30 dias volta ao zero a cada tentativa
- A venda ou o novo contrato que dependia do imóvel vazio se perde
- A relação se desgasta sem que nenhuma data fique definida
Denúncia formal, com prova de recebimento
- O prazo de 30 dias corre a partir de uma data comprovada
- A ação de despejo nasce com o requisito principal já cumprido
- O inquilino que concorda em sair recebe prazo certo de seis meses
- Decretado o despejo, o mandado dá 15 dias para a saída
- Você volta a planejar a venda, a reforma ou a nova locação
Como funciona
Como funciona o despejo por denúncia vazia, etapa por etapa
São duas fases: a notificação, fora da Justiça, e a ação, se o inquilino não sair. A primeira decide a sorte da segunda.
Sobre os prazosOs 30 dias da notificação, os seis meses do artigo 61 e os 15 dias do mandado vêm da Lei 8.245/1991. As faixas de duração do processo são estimativas e variam conforme o foro e a conduta do inquilino.
Conferência do contrato
O advogado verifica o prazo original, a data do vencimento e se a locação é residencial ou não residencial. É essa leitura que confirma se cabe denúncia vazia ou se a retomada precisa de motivo.
Primeiros diasNotificação com 30 dias para desocupar
O escritório redige a notificação com a identificação do contrato, a manifestação clara de que você quer o imóvel e o prazo de 30 dias. O envio é feito por meio que comprove o recebimento, como o Cartório de Títulos e Documentos.
De 1 a 2 semanas para entregarEspera do prazo e tentativa de acordo
Durante os 30 dias, o inquilino pode sair ou propor uma data. Um acordo de desocupação por escrito, com data e multa, costuma resolver sem processo.
O aluguel segue devido até a entrega das chaves.
30 dias, prazo da leiAção de despejo logo após o prazo
Se o inquilino não sair, a ação é proposta em seguida, com a notificação e a prova de entrega. Demorar muito entre o fim do prazo e a ação pode levar o juiz a entender que a notificação perdeu efeito.
Nos dias seguintes ao fim do prazoCitação: concordar ou contestar
Citado, o inquilino pode concordar com a saída no prazo da defesa. Nesse caso, o juiz fixa seis meses para desocupar, contados da citação.
Se contestar, a discussão se limita ao contrato e à validade da notificação.
De 2 a 5 mesesSentença, mandado e chaves
Decretado o despejo com base no artigo 46, § 2º, o mandado dá 15 dias para a saída voluntária. Depois disso, o oficial de justiça cumpre a ordem e o imóvel é entregue com vistoria.
Total comum: de 6 a 14 meses
Compare antes de decidir
Denúncia vazia ou denúncia cheia: qual vale para o seu contrato
A diferença está em precisar ou não de motivo. Quem decide isso é o prazo do contrato, não a vontade das partes.
| Critério | Denúncia vazia (sem motivo) | Denúncia cheia (com motivo) |
|---|---|---|
| Contrato em que se aplica | Escrito, de 30 meses ou mais, vencido e prorrogado | Verbal ou de menos de 30 meses, prorrogado por prazo indeterminado |
| Motivo | Nenhum. Basta a vontade do locador | Um dos casos do art. 47: uso próprio, obras aprovadas, fim do vínculo de emprego e outros |
| Notificação prévia | Obrigatória, com 30 dias para a saída | Depende do motivo alegado |
| O que o locador prova | Contrato, prorrogação e notificação recebida | O contrato e o motivo previsto em lei |
| Risco para o locador | Notificação inválida extingue a ação | Motivo falso gera multa e pode ser crime |
| Exceção | Também cabe em contrato curto após cinco anos de locação ininterrupta | Falta de pagamento autoriza o despejo em qualquer contrato |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
O imóvel é uma loja ou um ponto comercial?O inquilino comercial pode ter direito à renovação do contrato, o que trava a denúncia vazia. Veja o despejo de imóvel comercial e o artigo sobre o prazo da ação renovatória.
O que diz a lei
O trecho da lei que autoriza pedir o imóvel sem motivo
Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Lei 8.245/1991, art. 46, § 2º
Em português claro
“Denunciar o contrato” significa avisar que você não quer mais a locação. O parágrafo diz três coisas: o direito nasce com a prorrogação por prazo indeterminado, pode ser exercido em qualquer momento e o inquilino precisa receber 30 dias para sair.
O artigo 57 traz a mesma regra para a locação não residencial e exige que a denúncia seja feita por escrito. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que essa notificação prévia é obrigatória: sem ela, a ação de despejo por denúncia vazia não segue adiante.
Documentos
Documentos para a denúncia vazia
A prova é toda documental. Com estes papéis, a notificação e a ação ficam prontas.
- Contrato de locação escrito, com a data de início e o prazo ajustado
- Aditivos e renovações assinados depois do contrato original
- Documento de identidade e CPF do locador, ou contrato social se for empresa
- Endereço atual e dados de contato do inquilino, para a entrega da notificação
- Recibos ou extratos que mostrem que a locação continuou depois do vencimento
- Notificações ou mensagens já enviadas sobre a retomada, se houver
- Laudo de vistoria de entrada
- Matrícula do imóvel
Já notificou por conta própria?Envie a notificação e o comprovante de entrega. O advogado avalia se ela atende à lei ou se é mais seguro refazer antes de propor a ação.
Dúvidas que travam a decisão
O que trava o locador na denúncia vazia, e a resposta para cada ponto
“Pagar advogado só para mandar uma carta?”
A carta é o requisito central da ação. Notificação com contrato errado, prazo menor que 30 dias ou sem prova de entrega leva à extinção do processo, e você paga custas duas vezes.
Os componentes de custo, notificação, custas e honorários, são informados por escrito antes de qualquer passo.
“Entre notificar e despejar vai muito tempo.”
Os prazos da lei são curtos: 30 dias de notificação e 15 dias no mandado de despejo. O que alonga é a notificação ter de ser refeita e a citação do inquilino.
Muitos casos terminam na fase de notificação, com acordo de saída em data certa.
“Tenho medo de ele parar de pagar por vingança.”
Se parar, a dívida é cobrada dele e do fiador, e a falta de pagamento passa a ser mais um fundamento de despejo, com prazos ainda menores. A notificação não suspende nenhuma obrigação do inquilino até a entrega das chaves.
“Será que posso pedir sem ter um motivo?”
Pode, se a locação estiver por prazo indeterminado nas hipóteses da lei: contrato residencial escrito de 30 meses ou mais já vencido, locação não residencial sem prazo ou locação residencial com mais de cinco anos ininterruptos. Fora disso, a retomada exige motivo, e a análise do contrato mostra qual.
Erros que custam caro
Erros que anulam a denúncia vazia
Nenhum deles está no direito do locador. Todos estão na forma de exercer esse direito.
- Notificar sem prova de recebimentoMensagem de aplicativo, conversa na portaria ou carta simples deixam o inquilino livre para negar o aviso. Use Cartório de Títulos e Documentos, carta com aviso de recebimento ou outro meio com comprovação.
- Dar menos de 30 diasNotificação com prazo inferior ao da lei é inválida. O prazo mínimo é de 30 dias e conta do recebimento, não do envio.
- Denunciar contrato ainda no prazoEnquanto o prazo determinado estiver correndo, o locador não pode reaver o imóvel sem motivo. A denúncia vazia só vale depois da prorrogação por prazo indeterminado.
- Usar denúncia vazia em contrato curtoContrato residencial de 12 ou 24 meses prorrogado não admite retomada imotivada antes de cinco anos de locação. O pedido sem motivo é julgado improcedente.
- Deixar a notificação envelhecerNotificar e só propor a ação muitos meses depois abre espaço para o argumento de que você desistiu da retomada. A ação deve vir logo após o fim dos 30 dias.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
A denúncia vazia começa em cartório e termina no fórum. A pós-graduação de Euvaldo Atalla em Direito Notarial e Registral e em Direito Imobiliário cobre as duas pontas: a notificação com valor de prova e a ação de despejo construída sobre ela.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise do seu caso de denúncia vazia
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado confirma se o seu contrato admite a retomada sem motivo e prepara a notificação.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre despejo por denúncia vazia
Posso pedir meu imóvel de volta sem explicar o motivo?
Pode, quando a locação está por prazo indeterminado nas hipóteses da Lei 8.245/1991: contrato residencial escrito de 30 meses ou mais já vencido e prorrogado, ou locação não residencial sem prazo. Basta notificar por escrito e conceder 30 dias para a desocupação.
Qual o prazo para o inquilino sair na denúncia vazia?
A notificação concede 30 dias. Se ele não sair e a ação for proposta, há dois cenários: concordando com a desocupação no prazo da defesa, o juiz fixa seis meses contados da citação; contestando e perdendo, o mandado de despejo dá 15 dias.
A notificação é obrigatória na denúncia vazia?
É. A notificação prévia com 30 dias é requisito da ação, e o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu essa obrigatoriedade.
Sem notificação válida e comprovada, o processo é extinto e o locador precisa recomeçar.
Como fazer a notificação para valer na Justiça?
Ela deve ser escrita, identificar o contrato e o imóvel, declarar que o locador quer a retomada e dar 30 dias para a saída. O envio precisa de prova de recebimento, como o Cartório de Títulos e Documentos ou a carta com aviso de recebimento.
O prazo conta da data em que o inquilino recebe.
Qual a diferença entre denúncia vazia e denúncia cheia?
Na denúncia vazia o locador não precisa de motivo. Na denúncia cheia ele só retoma o imóvel se provar um dos motivos do artigo 47 da Lei do Inquilinato, como o uso próprio.
O que define uma ou outra é o contrato: 30 meses ou mais por escrito admite a vazia, contrato menor ou verbal exige a cheia.
Tenho contrato de 12 meses. Posso usar a denúncia vazia?
Só depois que a locação completar mais de cinco anos sem interrupção, conforme o artigo 47, V. Antes disso, a retomada depende de motivo legal, como falta de pagamento, infração do contrato ou uso próprio.
Cabe liminar no despejo por denúncia vazia?
Na locação não residencial, a lei prevê liminar para desocupação em 15 dias se a ação for proposta em até 30 dias do cumprimento da notificação de retomada, com caução de três aluguéis. Para a locação residencial não há previsão igual na Lei do Inquilinato.
Quanto custa o despejo por denúncia vazia?
O custo se divide em duas fases: a notificação, com os emolumentos do cartório, e a ação, com custas judiciais, despesas de citação e honorários advocatícios. Se o inquilino sair dentro dos 30 dias, a segunda fase não existe.
A estimativa de cada item é apresentada por escrito na análise do caso.
Páginas relacionadas
Outros caminhos ligados a despejo por denúncia vazia
Atalla Advocacia
Você não precisa de motivo. Precisa de uma notificação que se sustente
Envie o contrato e conte há quanto tempo a locação está prorrogada. O advogado Euvaldo Atalla confirma se cabe a denúncia vazia, prepara a notificação e explica as etapas e os custos antes de você decidir.