“Vendi onde eu morava e preciso voltar para o meu apartamento.”
O imóvel alugado é a sua moradia a partir de agora. A lei reconhece esse pedido e presume que ele é sincero.
Despejo
Despejo para uso próprio em São Paulo
Você precisa do imóvel para morar, ou para um filho ou seus pais morarem, e ele está alugado. O despejo para uso próprio é a retomada que a lei autoriza mesmo em contrato curto, desde que o pedido seja verdadeiro e o imóvel esteja registrado no seu nome.
- Vale para contrato de 12 meses
- Serve também para filhos e pais
- Exige imóvel no nome do locador
Resposta direta
O que é o despejo para uso próprio
Despejo para uso próprio é a ação em que o locador pede o imóvel alugado porque vai usá-lo ele mesmo, o cônjuge ou companheiro, ou para moradia de pais, avós, filhos ou netos que não tenham imóvel residencial próprio. É uma forma de denúncia cheia: a retomada depende de um motivo previsto em lei.
A base é o artigo 47, III, da Lei 8.245/1991. Ele se aplica à locação residencial verbal ou com contrato de menos de 30 meses, depois que o prazo venceu e a locação passou a valer por prazo indeterminado. Quem tem contrato de 30 meses ou mais já vencido não precisa alegar motivo e pode seguir pelo despejo por denúncia vazia.
- Base legal
- Art. 47, III e §§ 1º e 2º, da Lei 8.245/1991
- Quem pode usar o imóvel
- Locador, cônjuge ou companheiro, ascendente ou descendente
- Onde corre
- Vara cível ou Juizado Especial Cível (Lei 9.099/1995, art. 3º, III)
- Depois da retomada
- Ocupar em até 180 dias e usar por no mínimo um ano
A sua situação
Quando pedir o imóvel para uso próprio
A retomada para uso próprio atende a mudanças de vida que não esperam o inquilino decidir sair.
“Meu filho vai casar e não tem onde morar.”
A retomada para moradia de descendente é permitida, desde que ele e o cônjuge não tenham imóvel residencial próprio.
“Minha mãe ficou sozinha e quero ela perto de mim.”
Pais e avós também entram na regra: o imóvel pode ser pedido para a moradia de ascendente que não tenha imóvel residencial.
“Me separei e preciso de um lugar para morar.”
Separação, mudança de emprego ou de cidade são motivos típicos. O que importa é o uso real do imóvel depois da retomada.
“Estou pagando aluguel caro e tenho uma casa alugada para outra pessoa.”
Quem mora de aluguel e é dono de imóvel locado pode retomá-lo para morar, em vez de continuar pagando por outro.
“O contrato é de um ano. Achei que não podia pedir.”
Pode, depois do vencimento. O contrato curto impede a retomada sem motivo, mas o uso próprio é justamente um dos motivos aceitos.
O que está em jogo
Retomada improvisada ou retomada dentro da lei
O uso próprio é o pedido de despejo em que a palavra do locador mais pesa. Por isso mesmo a lei pune quem mente.
Pedido informal ou feito da forma errada
- O inquilino recusa a saída e você fica sem data para se mudar
- A ação proposta durante o prazo do contrato é julgada improcedente
- Sem o imóvel registrado no seu nome, o pedido não é aceito
- Você segue pagando aluguel ou morando de favor enquanto espera
- Alugar de novo logo após a saída expõe a multa e a processo criminal
Pedido estruturado conforme o art. 47
- O motivo é apresentado com as provas que o juiz costuma pedir
- O inquilino que concorda recebe prazo certo de seis meses para sair
- Se contestar e perder, o mandado dá 30 dias para a desocupação
- Você se muda sabendo o que pode e o que não pode fazer no primeiro ano
- O imóvel volta a servir à sua família, que é o destino que você escolheu
Como funciona
Como funciona a retomada para uso próprio, etapa por etapa
O caminho começa pela conferência de três pontos: contrato vencido, imóvel registrado e beneficiário que se enquadra na lei.
Sobre os prazosOs seis meses do artigo 61, os 30 dias do mandado e os 180 dias para ocupar vêm da Lei 8.245/1991. As faixas de duração do processo são estimativas e variam conforme o foro e a defesa do inquilino.
Análise do contrato e da matrícula
O advogado confere se o prazo do contrato já venceu, se você consta como proprietário ou promissário comprador na matrícula e quem vai usar o imóvel. Também verifica se o caso exige prova da necessidade.
Primeiros diasComunicação ao inquilino
Uma notificação clara, com o motivo e uma proposta de data, costuma abrir a negociação e demonstra boa-fé. Muitos casos terminam aqui, com acordo de desocupação por escrito.
De 2 a 6 semanasAção de despejo
Sem acordo, a ação é proposta no foro do imóvel, em vara cível ou no Juizado Especial Cível, conforme a estratégia. A petição indica quem usará o imóvel e junta a prova da propriedade.
De 1 a 2 semanasCitação: concordância ou defesa
Se o inquilino concordar com a saída no prazo da contestação, o juiz fixa seis meses para desocupar, contados da citação. Se contestar, costuma alegar que o pedido não é sincero, e o escritório responde com as provas reunidas.
De 2 a 5 mesesSentença e desocupação
Acolhido o pedido, o mandado dá 30 dias para a saída voluntária, ou 15 dias se entre a citação e a sentença tiverem passado mais de quatro meses. Depois, o oficial de justiça cumpre o despejo.
Total comum: de 6 a 14 mesesOcupação do imóvel
Você ou o familiar indicado precisa passar a usar o imóvel em até 180 dias da entrega e mantê-lo assim por no mínimo um ano. O escritório orienta sobre o que guardar como prova do uso.
Até 180 dias após a entrega
Compare antes de decidir
Uso do locador ou uso de um familiar: o que muda no pedido
A lei trata de forma diferente o imóvel pedido para o próprio locador e o pedido para filhos ou pais. Veja em qual coluna está o seu caso.
| Critério | Uso do locador, do cônjuge ou companheiro | Uso de ascendente ou descendente |
|---|---|---|
| Quem vai ocupar | O próprio locador, o cônjuge ou o companheiro | Pais, avós, filhos ou netos do locador |
| Tipo de uso | A lei fala em uso próprio, sem restringir à moradia | Somente uso residencial |
| Condição do beneficiário | Em regra, a necessidade é presumida | Ele e o cônjuge ou companheiro não podem ter imóvel residencial próprio |
| Quando é preciso provar a necessidade | Se o locador já ocupa imóvel próprio na mesma localidade, com a mesma finalidade, ou já retomou o imóvel antes | Se o familiar reside em imóvel próprio |
| Obrigação depois da entrega | Usar em até 180 dias, por no mínimo um ano | Usar em até 180 dias, por no mínimo um ano |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
O imóvel é comercial?O artigo 47 vale para locação residencial. Para loja, sala ou galpão, as regras são outras: veja o despejo de imóvel comercial.
O que diz a lei
O que o artigo 47 diz sobre pedir o imóvel para uso próprio
se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.
Lei 8.245/1991, art. 47, III
Em português claro
O inciso faz parte da lista de casos em que o imóvel pode ser retomado em contrato verbal ou de menos de 30 meses. Ele cria dois grupos: o locador e o cônjuge ou companheiro, para uso próprio, e os ascendentes e descendentes, só para moradia e só se não tiverem imóvel residencial.
O parágrafo 2º do artigo exige que quem pede seja proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, com título registrado na matrícula. E o artigo 44, II, define como crime, punido com detenção de três meses a um ano, deixar de usar o imóvel para o fim declarado em até 180 dias da entrega ou usá-lo por menos de um ano. O inquilino prejudicado ainda pode cobrar multa de 12 a 24 aluguéis.
Documentos
Documentos para o despejo para uso próprio
Além do contrato, o pedido precisa mostrar que o imóvel é seu no registro e quem vai usá-lo.
- Contrato de locação, ou provas da locação verbal, com a data de início
- Matrícula atualizada do imóvel em nome do locador, ou compromisso de compra e venda registrado
- Documento de identidade e CPF do locador
- Certidão de casamento ou de nascimento que comprove o parentesco com quem vai usar o imóvel
- Comprovante de onde o locador ou o familiar mora hoje, como contrato de aluguel ou conta de consumo
- Declaração ou certidões que mostrem que o familiar beneficiado não tem imóvel residencial
- Documentos que expliquem a mudança: venda do imóvel anterior, separação, transferência de trabalho
- Notificações e mensagens já trocadas com o inquilino sobre a retomada
Quer avisar o inquilino antes de qualquer processo?Veja como funciona a notificação extrajudicial ao inquilino, que registra o pedido e a data com valor de prova.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o proprietário hesitar, e a resposta para cada dúvida
“Vou gastar com processo para entrar na minha própria casa?”
Os custos são conhecidos e informados por escrito antes: custas, despesas de citação e honorários. A ação de despejo para uso próprio também pode correr no Juizado Especial Cível, opção avaliada caso a caso.
Do outro lado da conta está o aluguel que você paga hoje para morar em outro lugar.
“Preciso do imóvel para ontem e a Justiça demora.”
A lei criou um incentivo para a saída rápida: o inquilino que concorda no prazo da defesa ganha seis meses e fica livre de custas e honorários se sair no prazo. Isso leva muitos casos a acordo.
Não há liminar específica para o uso próprio, e por isso começar cedo faz diferença.
“E se o juiz achar que estou mentindo?”
A necessidade de quem pede para uso próprio é presumida em regra. Você só precisa prová-la em situações definidas na lei, como já morar em imóvel seu na mesma localidade ou já ter retomado o imóvel antes.
Com os documentos certos, a alegação de falta de sinceridade não se sustenta.
“Meu contrato é de 12 meses. Tenho mesmo esse direito?”
Tem, depois que o prazo vencer. O artigo 47, III, foi escrito justamente para contratos verbais ou de menos de 30 meses prorrogados por prazo indeterminado.
Durante o prazo do contrato, o locador não pode reaver o imóvel por esse motivo.
Erros que custam caro
Erros que comprometem a retomada para uso próprio
Alguns derrubam a ação. Outros aparecem depois da mudança e custam mais caro ainda.
- Pedir o imóvel com o contrato ainda no prazoAntes do vencimento, o uso próprio não autoriza a retomada. A ação proposta cedo demais é julgada improcedente, com condenação em custas e honorários.
- Não ter o imóvel registrado no seu nomeA lei exige título registrado na matrícula. Quem comprou por contrato de gaveta ou ainda não registrou a escritura precisa regularizar antes de pedir o despejo por esse motivo.
- Pedir para parente que a lei não incluiA regra alcança cônjuge, companheiro, ascendentes e descendentes. Irmão, sobrinho, genro ou sogra não entram, e o pedido feito para eles não se sustenta.
- Alugar de novo ou vender logo após a saídaNão ocupar em 180 dias ou usar por menos de um ano é crime previsto no artigo 44, II, e sujeita o locador a multa de 12 a 24 aluguéis em favor do antigo inquilino.
- Usar o uso próprio como pretextoSe o objetivo real é aumentar o aluguel ou trocar de inquilino, o caminho é outro. Motivo falso transforma um direito legítimo em processo contra você.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
O pedido de uso próprio depende de dois documentos que Euvaldo Atalla lê todos os dias: o contrato de locação e a matrícula do imóvel. A pós-graduação em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral permite identificar, antes da ação, se o título registrado atende ao que o artigo 47 exige.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o seu caso de retomada para uso próprio
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado verifica se o pedido se enquadra na lei e quais provas serão necessárias.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre despejo para uso próprio
O proprietário pode pedir o imóvel para uso próprio?
Pode. O artigo 47, III, da Lei 8.245/1991 autoriza a retomada do imóvel residencial para uso do locador, do cônjuge ou companheiro, ou para moradia de ascendente ou descendente sem imóvel residencial próprio.
O pedido vale depois do vencimento do contrato e exige imóvel registrado em nome de quem pede.
Posso pedir o imóvel para meu filho morar?
Pode, desde que o uso seja residencial e que seu filho e o cônjuge ou companheiro dele não tenham imóvel residencial próprio. Se ele já mora em imóvel dele, a necessidade da retomada precisa ser demonstrada ao juiz.
Posso pedir o imóvel para uso próprio com o contrato em vigor?
Não. Durante o prazo determinado do contrato, o locador não pode reaver o imóvel por esse motivo.
A retomada para uso próprio se aplica quando o prazo já venceu e a locação está prorrogada por prazo indeterminado.
Preciso provar que não tenho outro imóvel?
Em regra, não: a necessidade de quem pede para uso próprio é presumida. A prova é exigida quando o locador já ocupa outro imóvel de sua propriedade na mesma localidade, com a mesma finalidade, ou quando já retomou o imóvel anteriormente.
Para ascendente ou descendente, exige-se que não tenha imóvel residencial próprio.
Quanto tempo o inquilino tem para sair no despejo para uso próprio?
Se ele concordar com a desocupação no prazo da contestação, o juiz fixa seis meses contados da citação. Se contestar e o despejo for decretado, o mandado dá 30 dias, ou 15 dias quando entre a citação e a sentença tiverem passado mais de quatro meses.
É crime pedir o imóvel para uso próprio e não usar?
É. O artigo 44, II, da Lei do Inquilinato pune com detenção de três meses a um ano o locador que não usa o imóvel para o fim declarado em até 180 dias da entrega, ou que o usa por menos de um ano.
O antigo inquilino pode ainda cobrar multa de 12 a 24 meses de aluguel.
O despejo para uso próprio pode correr no Juizado Especial?
Pode. A Lei 9.099/1995, artigo 3º, III, inclui a ação de despejo para uso próprio na competência do Juizado Especial Cível.
A escolha entre o Juizado e a vara cível depende das provas necessárias e do perfil do caso, e é definida na análise inicial.
Quanto custa o despejo para uso próprio?
O custo reúne custas judiciais, quando a ação corre em vara cível, despesas de citação e honorários advocatícios, além dos emolumentos de cartório se houver notificação prévia. A estimativa de cada item é apresentada por escrito na análise do caso, antes de qualquer contratação.
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Atalla Advocacia
O imóvel é seu e agora quem precisa dele é você
Envie o contrato, a matrícula e diga quem vai morar no imóvel. O advogado Euvaldo Atalla verifica se o pedido se enquadra no artigo 47, aponta as provas necessárias e apresenta as etapas e os custos antes de você decidir.