“O inquilino atrasa todo mês e paga só quando ameaço despejo.”
Atraso crônico é prejuízo em correção, juros e tempo. A notificação formal e o protesto mudam a rotina, e a multa e os encargos passam a ser cobrados de fato.
Cobrança Imobiliária
Cobrança de aluguel atrasado em São Paulo
O aluguel não entrou e o mês do seu financiamento, do condomínio ou das suas contas entrou do mesmo jeito. A cobrança de aluguel atrasado conduzida por advogado tem ordem e prazo: notificação formal, protesto do contrato, cobrança do fiador e, quando necessário, ação com penhora. Cada passo aumenta a pressão e preserva o seu direito de reaver o imóvel.
- Contrato de locação é título executivo
- Fiador responde pela dívida inteira
- Prescrição em três anos
Resposta direta
O que é a cobrança de aluguel atrasado
Cobrança de aluguel atrasado é o conjunto de medidas que o locador toma para receber aluguéis e encargos vencidos: notificação extrajudicial, protesto, negociação com termo escrito, cobrança do fiador e ação judicial. A base é a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), que trata o aluguel e os encargos como dívida certa e permite cobrar o inquilino e o fiador no mesmo processo.
A cobrança cabe desde o primeiro vencimento sem pagamento. Quando o objetivo é também retomar o imóvel, o pedido de cobrança pode ser cumulado com o despejo, e aí entra o serviço de despejo por falta de pagamento do aluguel. Quando o inquilino já saiu e deixou a dívida, o caminho é a execução direta do contrato de locação.
- Base legal
- Lei 8.245/1991, arts. 9º, III, 37 e 62, e CPC, art. 784, VIII
- O que é cobrado
- Aluguéis, IPTU, condomínio, multa contratual, juros e correção
- Prazo para cobrar
- 3 anos de cada vencimento (Código Civil, art. 206, § 3º, I)
- Quem responde
- Inquilino e fiador, ou a caução e o seguro-fiança, conforme a garantia
A sua situação
Situações de aluguel atrasado que a cobrança resolve
Pequenos locadores e imobiliárias chegam ao escritório com um destes cenários.
“Ele saiu do imóvel e deixou três meses de aluguel e o IPTU.”
Inquilino que já entregou as chaves não precisa ser despejado, só cobrado. Com o contrato escrito provando o aluguel e os encargos, a execução vai direto à citação para pagar e à penhora.
“O fiador diz que não tem nada a ver com isso.”
Tem. A fiança cobre aluguéis e encargos até a entrega das chaves, e o imóvel do fiador pode ser penhorado.
O escritório cobra os dois ao mesmo tempo.
“A imobiliária só manda boleto e mensagem, e nada acontece.”
Boleto e mensagem não interrompem a prescrição nem restringem o crédito do devedor. Notificação assinada por advogado e protesto no tabelionato produzem efeito.
“O inquilino quer parcelar a dívida e continuar no imóvel.”
Pode funcionar, desde que o acordo seja escrito, com confissão de dívida, vencimento antecipado e a locação preservada em termos claros.
“A dívida é de um contrato antigo e não sei se ainda dá para cobrar.”
Aluguel prescreve em três anos de cada vencimento. Quanto mais o locador espera, mais meses saem da conta.
A análise mostra o que ainda pode ser cobrado.
O que está em jogo
O que o locador perde esperando e o que ganha cobrando
Imóvel alugado é renda. Cada mês sem cobrança formal é renda que vira dívida de recuperação incerta.
Enquanto a cobrança fica no boleto e na mensagem
- Os aluguéis mais antigos prescrevem em três anos e saem da conta
- O inquilino aprende que o atraso não tem consequência prática
- A fiança e o seguro-fiança podem ser perdidos por falta de comunicação no prazo
- O locador continua pagando IPTU, condomínio e financiamento do próprio bolso
- Acordos de boca são quebrados e a dívida só cresce
Com a cobrança conduzida por advogado
- Notificação formal com prazo e aviso das consequências por escrito
- Protesto do contrato, que restringe o crédito do inquilino e do fiador
- Garantia acionada no prazo: fiador, caução ou seguradora
- Acordo escrito com confissão de dívida e vencimento antecipado
- Caminho pronto para a execução ou para o despejo cumulado com cobrança
Como funciona
Como funciona a cobrança de aluguel, etapa por etapa
A régua de cobrança de locação tem ordem fixa. Cada etapa só começa quando a anterior termina sem pagamento.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas. Receber depende de o inquilino ou o fiador terem renda ou bens, e nenhum advogado pode prometer o pagamento ou a data dele.
Leitura do contrato e da garantia
O advogado confere a vigência, a cláusula de multa, os encargos repassados e o tipo de garantia. Fiança exige verificar a assinatura do cônjuge do fiador.
Seguro-fiança exige aviso à seguradora no prazo da apólice.
Primeiros diasCálculo do débito
Aluguéis, IPTU, condomínio e contas são atualizados com a multa do contrato, juros e correção. A memória de cálculo discriminada é exigida pela lei em qualquer ação de cobrança.
Junto com a leituraNotificação extrajudicial
Inquilino e fiador recebem notificação assinada pelo advogado, com valor, prazo para pagar ou propor acordo e o aviso de protesto, execução e despejo. A notificação também serve para constituir o fiador em mora.
Prazo comum de resposta: de 5 a 10 diasProtesto e acordo
Sem pagamento, o contrato de locação é levado a protesto contra o inquilino e o fiador. Havendo proposta, o escritório redige o termo de confissão de dívida e, se for o caso, define se a locação continua ou termina com a entrega das chaves.
De 1 a 3 semanasAção judicial
Persistindo a dívida, o advogado escolhe a via: execução do contrato, se o inquilino já saiu, ou despejo cumulado com cobrança, se ele continua no imóvel. Nos dois casos o fiador é cobrado junto.
Decisão em regra de 30 a 45 dias após a notificaçãoPenhora e recebimento
Na execução, o devedor é citado para pagar em 3 dias. Sem pagamento, bloqueio de contas, penhora de salário na parte permitida e penhora do imóvel do fiador.
O valor recebido é prestado em contas ao locador.
De meses a alguns anos, conforme a defesa
Compare antes de decidir
Despejo, execução ou cobrança: qual ação serve para o seu caso
O caminho depende de duas perguntas: o inquilino ainda está no imóvel e existe contrato escrito que comprove a dívida.
| Critério | Despejo cumulado com cobrança | Execução do contrato de locação |
|---|---|---|
| Quando usar | O inquilino continua no imóvel e você quer recebê-lo de volta | O inquilino já saiu ou você prefere só cobrar e manter a locação |
| Exigência do contrato | Contrato escrito ou verbal, com prova da locação | Contrato escrito que comprove aluguel e encargos (CPC, art. 784, VIII), sem exigir testemunhas |
| Quem é citado | Inquilino para o despejo, inquilino e fiador para a cobrança | Inquilino e fiador como executados |
| Prazo do réu | 15 dias para contestar ou pagar o débito atualizado | 3 dias para pagar, depois penhora |
| Resultado | Sentença de despejo e condenação ao pagamento | Penhora e pagamento, sem fase de sentença |
| Tempo comum | De 6 a 18 meses até a desocupação, mais o cumprimento da sentença | De 1 a 3 anos até o pagamento, conforme os bens encontrados |
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Quer entender a escolha com exemplos?O artigo inquilino não paga aluguel: despejo, cobrança ou os dois compara os cenários mais comuns.
O que diz a lei
O artigo que permite cobrar o inquilino e o fiador no mesmo processo
o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
Lei 8.245/1991, art. 62, I
Em português claro
O inciso traz três regras práticas. O locador pode pedir o despejo e a cobrança na mesma ação. O fiador é citado para responder pela dívida junto com o inquilino, sem precisar de processo separado. E a petição precisa vir com cálculo discriminado: aluguel por aluguel, encargo por encargo.
Esse cálculo é o que o inquilino usa para purgar a mora, isto é, pagar tudo e evitar o despejo. Planilha errada atrasa o processo e dá margem para discussão. Por isso o escritório fecha a conta antes de qualquer notificação.
Documentos
Documentos para cobrar aluguel atrasado
Mande o que tiver. O contrato e os comprovantes de encargos são o ponto de partida.
- Contrato de locação assinado, com a cláusula de garantia e as testemunhas, se houver
- Documento do fiador e, se casado, a assinatura do cônjuge na fiança
- Matrícula do imóvel alugado ou documento que prove que você é o locador
- Recibos ou extratos dos aluguéis pagos e dos que ficaram em aberto
- Boletos de IPTU, condomínio e contas de consumo que o inquilino deixou de pagar
- Mensagens, e-mails e cartas de cobrança já enviados
- Apólice do seguro-fiança ou comprovante da caução, se houver
- Termo de entrega das chaves ou vistoria de saída, se o inquilino já desocupou
A garantia é fiança?A página de cobrança do fiador do aluguel explica o que ele responde, até quando e como o imóvel dele entra na conta.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o locador adiar a cobrança, e a resposta para cada dúvida
“Vou gastar com advogado por uma dívida de três meses.”
Três meses de aluguel somados a IPTU, condomínio e multa costumam passar do valor de um semestre de renda. Na ação, o juiz fixa honorários a cargo do devedor e as custas entram na conta dele.
A estimativa de cada item é apresentada por escrito antes de qualquer contratação.
“Isso vai demorar anos e ele vai sumir.”
A notificação e o protesto levam dias, não anos, e resolvem boa parte dos casos antes de qualquer processo. Se o inquilino sumir, o fiador continua respondendo, e a execução alcança contas, salário na parte permitida e imóveis.
“Tenho medo de ele danificar o imóvel se eu cobrar.”
A vistoria de entrada e as fotos registram o estado do imóvel, e qualquer dano vira indenização cobrada na mesma ação. Quem cobra é o advogado, em tom formal, o que costuma reduzir o conflito em vez de aumentar.
“O contrato é simples, feito entre nós, não sei se vale.”
Vale. A Lei 8.245/1991 não exige modelo nem registro.
Contrato escrito que comprove o aluguel e os encargos é título executivo pelo artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil, mesmo sem testemunhas, e permite a execução direta. Testemunhas só reforçam a prova. Na locação verbal, a cobrança segue pelo despejo cumulado ou pela ação de cobrança.
Erros que custam caro
Erros que enfraquecem a cobrança de aluguel
Estes erros aparecem com frequência nos casos que chegam ao escritório. Todos se corrigem antes da notificação.
- Aceitar pagamento parcial sem ressalvaReceber uma parte sem documento pode ser lido como novação ou perdão da multa. Todo recebimento parcial precisa de recibo com ressalva do saldo.
- Deixar o fiador de fora da cobrançaNotificar e processar só o inquilino desperdiça a garantia mais forte do contrato. O fiador deve ser cobrado desde a notificação.
- Avisar a seguradora fora do prazoO seguro-fiança tem prazo contratual para comunicar o atraso. Perdido o prazo, a seguradora pode recusar os meses anteriores ao aviso.
- Cortar água ou trocar a fechaduraRetomar o imóvel por conta própria é crime de exercício arbitrário das próprias razões e gera indenização. A retomada é feita pela ação de despejo.
- Esperar o inquilino sair para começar a cobrarCada mês de espera é um mês a mais que corre para a prescrição de três anos e um mês a mais sem a pressão do protesto.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Na cobrança de aluguel atrasado essa formação pesa: 28 anos de prática em Direito Imobiliário e a pós-graduação na área dão ao advogado a leitura rápida do contrato, da garantia e do caminho mais curto para receber, e a formação em economia garante planilha de débito sem erro.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o contrato e o atraso para análise
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado já indica se o caso pede notificação, protesto, execução ou despejo cumulado com cobrança.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre cobrança de aluguéis atrasados
Com quantos dias de atraso posso cobrar o aluguel na Justiça?
A partir do primeiro dia após o vencimento. A Lei 8.245/1991 não exige número mínimo de aluguéis em atraso nem notificação prévia para a ação.
Na prática, a notificação formal vem antes porque resolve muitos casos sem processo e prepara a cobrança do fiador.
Qual é a multa por aluguel atrasado?
A multa é a prevista no contrato de locação. O Código de Defesa do Consumidor não se aplica à locação, então o teto de 2% dele não vale aqui.
Além da multa, incidem juros de mora e correção monetária, conforme o contrato ou a lei.
Posso cobrar o aluguel e pedir o despejo ao mesmo tempo?
Pode. O artigo 62, I, da Lei 8.245/1991 permite cumular o pedido de rescisão da locação com a cobrança dos aluguéis e encargos.
O inquilino e o fiador são citados na mesma ação.
O inquilino pode pagar a dívida e evitar o despejo?
Pode, uma vez. No prazo da contestação ele pode pedir para pagar o débito atualizado, com multa, juros, custas e honorários.
A Lei 8.245/1991 não admite essa purgação se o inquilino já a usou nos 24 meses anteriores.
Em quanto tempo prescreve a cobrança de aluguel?
Em três anos, contados do vencimento de cada aluguel, conforme o artigo 206, § 3º, I, do Código Civil. Os encargos acessórios seguem a mesma lógica.
A citação válida na ação interrompe o prazo.
Posso protestar o contrato de locação?
Pode. Os tabelionatos de protesto de São Paulo aceitam o contrato de locação com a planilha do débito como documento de dívida.
O protesto é feito contra o inquilino e contra o fiador e restringe o crédito dos dois.
O inquilino saiu devendo e não sei onde ele está. Dá para cobrar?
Dá. A cobrança é dirigida ao fiador, que responde pela dívida inteira, e a execução contra o inquilino pode usar o bloqueio de contas pelo Sisbajud e a citação por edital.
O escritório pesquisa endereços e bens antes de ajuizar.
O atendimento precisa ser presencial?
Não. O contrato e os comprovantes podem ser enviados por foto ou PDF, e a análise e o acompanhamento são feitos por vídeo e mensagem.
O escritório fica na Chácara Santo Antônio, em São Paulo, para quem preferir atendimento presencial com hora marcada.
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Atalla Advocacia
O aluguel é seu. A cobrança tem ordem e prazo
Envie o contrato e a relação dos meses em aberto. O advogado Euvaldo Atalla confere a garantia, calcula o débito e apresenta a régua de cobrança, com as etapas, os prazos e os custos de cada uma.