Cobrança Imobiliária
Inquilino não paga aluguel, o que fazer: despejo, cobrança ou os dois?
Se o inquilino não paga aluguel, o que fazer depende de uma pergunta: você quer o imóvel de volta, quer o dinheiro ou quer os dois? A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) permite pedir o despejo, cobrar a dívida ou juntar os dois pedidos na mesma ação, e cada caminho tem prazo, custo e risco diferentes.
Quem pesquisa inquilino não paga aluguel o que fazer costuma achar que precisa escolher entre retomar e receber. Na maior parte dos casos, não precisa. Este guia mostra os três caminhos lado a lado e os critérios para decidir.
- A falta de pagamento autoriza o fim da locação desde o primeiro aluguel vencido, pelo artigo 9º, III, da Lei 8.245/1991.
- Despejo e cobrança podem ser pedidos na mesma ação, contra o inquilino e o fiador.
- Contrato sem garantia permite pedir a liminar de desocupação em 15 dias.
- Se o inquilino já saiu, o caminho mais rápido costuma ser a execução do contrato.
Os três caminhos do locador quando o aluguel atrasa
O locador tem três saídas na Justiça: o despejo por falta de pagamento, a cobrança ou execução da dívida e o despejo cumulado com a cobrança. As três partem do mesmo fato, o aluguel vencido, mas terminam em resultados diferentes.
- Despejo por falta de pagamento: encerra a locação e devolve o imóvel ao locador. Sozinho, não cobra a dívida.
- Execução do contrato: cobra aluguéis e encargos direto pela penhora, sem discutir a desocupação.
- Despejo cumulado com cobrança: retoma o imóvel e condena inquilino e fiador a pagar, no mesmo processo.
em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
Lei 8.245/1991, art. 9º, III
O inciso está na lista de motivos que permitem desfazer a locação. A lei não fixa número mínimo de aluguéis em atraso: um único mês vencido e não pago já autoriza a ação. Os demais encargos são o IPTU, o condomínio e as contas que o contrato repassa ao inquilino.
Isso não quer dizer que todo atraso deva virar processo. Quer dizer que o locador não precisa esperar três ou seis meses para ter o direito de agir.
Despejo, cobrança ou os dois: a comparação
A tabela compara os três caminhos pelos critérios que mais pesam na decisão. Os tempos são estimativas comuns no Tribunal de Justiça de São Paulo e variam conforme a defesa e a localização do inquilino.
| Critério | Só despejo | Despejo com cobrança | Execução do contrato |
|---|---|---|---|
| Serve para | Retomar o imóvel | Retomar o imóvel e receber | Receber, com o inquilino dentro ou fora |
| Quem é citado | O inquilino | O inquilino e o fiador | O inquilino e o fiador |
| Prazo do réu | 15 dias para contestar ou pagar | 15 dias para contestar ou pagar | 3 dias para pagar |
| Exigência do contrato | Prova da locação | Prova da locação e cálculo do débito | Contrato escrito que comprove aluguel e encargos |
| Tempo comum | De 4 a 12 meses até a desocupação | De 6 a 18 meses, mais o cumprimento da sentença | De 1 a 3 anos até o pagamento |
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A combinação mais usada é o despejo cumulado com cobrança, porque resolve o imóvel e a dívida de uma vez e já coloca o fiador no processo. A execução ganha quando o inquilino já entregou as chaves: o artigo sobre cobrar aluguel atrasado direto pelo contrato explica quando ela cabe.
Como escolher o caminho certo para o seu caso
A escolha sai de cinco perguntas sobre o contrato e o inquilino. Responda antes de falar com o advogado e a análise fica muito mais rápida.
- O inquilino ainda está no imóvel ou já entregou as chaves?
- O contrato tem garantia: fiador, caução, seguro-fiança ou nenhuma?
- O contrato é escrito e mostra o valor do aluguel e os encargos?
- O fiador tem imóvel ou renda conhecida?
- Você quer encerrar a locação ou manter o inquilino se ele pagar?
Inquilino dentro do imóvel e sem garantia
É o cenário em que a lei dá ao locador a ferramenta mais rápida: a liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução equivalente a três aluguéis. O pedido é feito no início da ação de despejo.
a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
Lei 8.245/1991, art. 59, § 1º, IX
As garantias do artigo 37 são a caução, a fiança, o seguro-fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Se o contrato não tem nenhuma delas, ou se o fiador foi exonerado, o juiz pode mandar desocupar o imóvel em 15 dias, antes de ouvir o inquilino.
A caução de três aluguéis serve para cobrir eventual prejuízo do inquilino se a liminar for revogada. Os detalhes estão no artigo sobre o despejo liminar em 15 dias.
Inquilino dentro do imóvel e com fiador
Aqui o despejo cumulado com cobrança é a escolha natural. O inquilino responde pelo pedido de despejo, e o inquilino e o fiador respondem pela cobrança, como prevê o artigo 62, I, da Lei 8.245/1991.
O fiador costuma ter mais a perder e, muitas vezes, é quem procura o acordo.
Inquilino que já saiu deixando a dívida
Não há mais o que despejar. Com contrato escrito que comprove a dívida, mesmo sem testemunhas (Código de Processo Civil, art. 784, VIII), a execução cita inquilino e fiador para pagar em 3 dias e permite o bloqueio de contas logo em seguida.
O que acontece depois que o inquilino é citado
No despejo por falta de pagamento, o inquilino tem uma saída: pagar tudo e continuar no imóvel. A lei chama isso de purgação da mora e coloca limites para que ela não vire hábito.
O pagamento precisa incluir os aluguéis que vencerem até o depósito, a multa do contrato, os juros, as custas e os honorários do advogado do locador. E o benefício não pode ser usado de novo se o inquilino já o usou nos 24 meses anteriores à ação. Quem atrasa sempre perde essa porta.
Distribuição da ação
O advogado ajuíza o despejo, com ou sem cobrança, junta o contrato e o cálculo discriminado e, se cabível, pede a liminar.
Primeira semana após a decisão do locadorCitação
O inquilino e, na cobrança, o fiador são citados. Inquilino que se esconde pode atrasar essa fase.
De 1 a 3 mesesPrazo de 15 dias
O inquilino contesta, paga o débito atualizado ou fica em silêncio. Sem pagamento e sem defesa séria, o processo segue para sentença.
15 dias após a citaçãoSentença e desocupação
Decretado o despejo por falta de pagamento, o prazo para sair voluntariamente é de 15 dias, pelo artigo 63, § 1º, b, da Lei 8.245/1991. Depois disso, há desocupação forçada.
De 4 a 12 meses do inícioCobrança do valor
Com a sentença, a dívida é cobrada do inquilino e do fiador, com bloqueio de contas e penhora de bens.
Variável, conforme os bens encontrados
O que não fazer enquanto o aluguel está atrasado
Os erros do locador nos primeiros meses custam caro depois. Alguns enfraquecem a cobrança.
Outros transformam o locador em réu.
Atitude que atrasa ou expõe o locador
- Aceitar pagamento parcial sem recibo com ressalva do saldo
- Cobrar só o inquilino e deixar o fiador de fora
- Combinar prazos por mensagem sem nada assinado
- Esperar seis meses de atraso para procurar o advogado
Atitude que fortalece o caso
- Recibo que discrimina o que foi pago e o que continua devido
- Notificação ao inquilino e ao fiador desde o primeiro atraso
- Termo de confissão de dívida com vencimento antecipado
- Decisão sobre despejo ou cobrança nos primeiros 30 a 45 dias
Se o atraso é recente, o artigo sobre o aluguel atrasado nos primeiros dias mostra a ordem das primeiras medidas antes de qualquer ação.
Despejo devolve o imóvel. Cobrança devolve o dinheiro. Na maior parte dos casos, o locador não precisa escolher entre os dois.
Custos e o que entra na conta do inquilino
Os componentes de custo da ação são as custas judiciais, as despesas de citação e diligências e os honorários do advogado. Na purgação da mora, a lei inclui na conta do inquilino as custas e honorários de 10% sobre o débito, se o contrato não disser outra coisa.
Na sentença, a condenação também abrange custas e honorários.
O serviço de cobrança de aluguéis atrasados em São Paulo começa pela leitura do contrato e da garantia e apresenta por escrito a estimativa de cada componente antes de qualquer ação. Quando a prioridade é só retomar o imóvel, o caminho é a ação de despejo por falta de pagamento.
Perguntas frequentes
Com quantos meses de atraso posso entrar com a ação de despejo?
Com um. A Lei 8.245/1991 permite desfazer a locação pela falta de pagamento do aluguel e dos encargos, sem número mínimo de meses.
Na prática, muitos locadores notificam antes, mas a notificação não é obrigatória nesse tipo de despejo.
Posso pedir o despejo e cobrar a dívida na mesma ação?
Pode. O artigo 62, I, da Lei 8.245/1991 permite cumular o pedido de rescisão com a cobrança dos aluguéis e acessórios.
O inquilino responde pelo despejo e o inquilino e o fiador respondem pela cobrança.
Se o inquilino pagar depois de citado, ele continua no imóvel?
Continua, se pagar em 15 dias o débito atualizado, com multa, juros, custas e honorários. Mas esse benefício não vale se ele já o usou nos 24 meses anteriores à ação, conforme o parágrafo único do artigo 62 da Lei 8.245/1991.
O inquilino saiu devendo. Ainda dá para cobrar?
Dá. Com contrato escrito que comprove o aluguel e os encargos, a execução cita o inquilino e o fiador para pagar em 3 dias.
A pretensão de cobrar aluguel prescreve em três anos de cada vencimento, então não convém esperar.
Quanto tempo leva um despejo por falta de pagamento em São Paulo?
O prazo comum fica entre 4 e 12 meses até a desocupação, conforme a citação e a defesa do inquilino. Com liminar, em contrato sem garantia, a saída pode ser determinada logo no início do processo.
Ninguém pode prometer uma data.
Preciso mandar notificação antes do despejo por falta de pagamento?
Não é obrigatório. A Lei 8.245/1991 permite entrar com o despejo logo depois do atraso.
A notificação extrajudicial ajuda mesmo assim: documenta a dívida, dá prazo para o inquilino pagar e às vezes resolve sem processo.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
