Cobrança Imobiliária
Comprador do imóvel parou de pagar as parcelas: o que o vendedor pode fazer
Quando o comprador do imóvel parou de pagar as parcelas, o vendedor tem duas saídas: exigir o pagamento ou desfazer o negócio e retomar o imóvel. O artigo 475 do Código Civil dá essa escolha a quem sofreu o calote. Antes de qualquer uma delas, porém, o compromisso de compra e venda exige um passo formal: a interpelação do comprador, que tem 15 dias para pagar.
- O vendedor escolhe entre cobrar as parcelas ou desfazer a venda, pelo artigo 475 do Código Civil.
- No compromisso de compra e venda, o comprador precisa ser interpelado e tem 15 dias para pagar.
- Se a escritura já foi passada, o caminho depende da garantia: alienação fiduciária, hipoteca ou nenhuma.
- Retomar o imóvel por conta própria, sem ordem judicial, expõe o vendedor a indenização.
As duas saídas do vendedor: cobrar ou desfazer a venda
O vendedor pode exigir que o comprador pague o que deve ou pedir o fim do contrato, com a devolução do imóvel. A lei não obriga a escolher uma delas de saída, mas a decisão muda tudo o que vem depois: quem fica com o imóvel, o que é devolvido e quanto tempo leva.
A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 475
“Resolução” é o desfazimento do contrato por culpa de quem não cumpriu. “Exigir o cumprimento” é cobrar as parcelas e manter a venda. Nos dois casos, o vendedor pode pedir indenização pelos prejuízos que o atraso causou.
Cobrar faz sentido quando o comprador tem patrimônio ou renda e o vendedor quer o dinheiro. Desfazer faz sentido quando o comprador não tem como pagar e o imóvel vale mais nas mãos do vendedor.
Antes de tudo: o vendedor precisa interpelar o comprador
No compromisso de compra e venda, o contrato em que o vendedor promete passar a escritura depois de receber tudo, o atraso não basta para desfazer o negócio. O comprador precisa ser interpelado e ter prazo para pagar.
Só depois disso o inadimplemento se torna definitivo.
o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.
Decreto-Lei 745/1969, art. 1º
Em linguagem simples: o comprador só perde o direito ao imóvel se for avisado formalmente, pela Justiça ou pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos, e mesmo assim não pagar em 15 dias. O artigo vale ainda que o compromisso não esteja registrado na matrícula.
O parágrafo único do mesmo artigo acrescenta que, se o contrato tem cláusula resolutiva expressa, o contrato se resolve de pleno direito depois desses 15 dias sem pagamento. O Superior Tribunal de Justiça, na Súmula 76, já dizia que a falta de registro não dispensa a interpelação.
O caminho depende de como a venda foi feita
A forma do negócio define o que o vendedor pode fazer. A pergunta-chave é: a escritura já foi passada para o comprador ou ainda está no nome do vendedor?
| Como a venda foi feita | O que o vendedor pode fazer | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Compromisso de compra e venda, imóvel ainda no nome do vendedor | Cobrar as parcelas ou desfazer o contrato e retomar o imóvel | Interpelação com prazo de 15 dias antes de qualquer medida |
| Escritura passada com alienação fiduciária a favor do vendedor | Execução extrajudicial no Registro de Imóveis, com leilão | Segue a Lei 9.514/1997, com prazos próprios |
| Escritura passada com hipoteca a favor do vendedor | Execução da hipoteca, judicial ou extrajudicial | A hipoteca precisa estar registrada na matrícula |
| Escritura passada sem garantia, com notas promissórias | Cobrar ou executar as parcelas | O imóvel já é do comprador e não volta ao vendedor |
| Contrato verbal ou só recibos | Ação de cobrança ou de rescisão, com prova do negócio | Mais lento, porque a dívida precisa ser provada |
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Quando a escritura foi passada com garantia, os serviços próprios são a execução extrajudicial de alienação fiduciária e a execução da hipoteca. O restante deste artigo trata do caso mais comum: o compromisso de compra e venda com o imóvel ainda no nome do vendedor.
Cobrar as parcelas e manter a venda
Se o contrato foi assinado pelo comprador e por duas testemunhas, ele é título executivo pelo artigo 784, III, do Código de Processo Civil. O comprador é citado para pagar em 3 dias, e a penhora pode alcançar contas, veículos e outros bens.
Notas promissórias vinculadas ao contrato também podem ser executadas.
O prazo para cobrar cada parcela é de cinco anos do vencimento, por se tratar de dívida líquida em instrumento particular, conforme o artigo 206, § 5º, I, do Código Civil. Cobrar mantém o negócio: quando a dívida for paga, o vendedor passa a escritura.
Desfazer a venda e retomar o imóvel
Desfeito o contrato, o imóvel volta ao vendedor e o comprador recebe de volta parte do que pagou. A parte retida pelo vendedor cobre multa, despesas e o tempo em que o comprador usou o imóvel, e o percentual depende do contrato e do entendimento do juiz em cada caso.
Análise do contrato
O advogado verifica se há cláusula resolutiva expressa, multa, regra de devolução de valores e quem está na posse do imóvel.
Primeira semanaInterpelação do comprador
A interpelação é feita pelo Registro de Títulos e Documentos ou pela Justiça, com o valor em atraso e o prazo de 15 dias para pagar.
De 2 a 4 semanas até a entregaPrazo para purgar a mora
O comprador tem 15 dias a partir do recebimento. Se pagar, o contrato continua.
Se não pagar, o inadimplemento se torna definitivo.
15 diasAção de rescisão e retomada
Sem pagamento, o advogado ajuíza a ação para declarar o fim do contrato e devolver a posse, com pedido de taxa pelo tempo de uso do imóvel.
De 6 meses a 2 anos, conforme a defesaAcerto de contas
O juiz define quanto o comprador recebe de volta, descontadas a retenção, a taxa de ocupação e eventuais débitos de IPTU e condomínio.
Na sentença ou em liquidação
Erros que o vendedor comete e que custam caro
O que o vendedor faz por impulso
- Trocar a fechadura ou retirar o comprador do imóvel por conta própria
- Vender o imóvel a outra pessoa antes de desfazer o primeiro contrato
- Avisar o atraso só por mensagem
- Receber parcelas atrasadas sem documento e sem ressalva
O que protege o vendedor
- Retomada da posse por ordem judicial
- Nova venda só depois da rescisão declarada
- Interpelação pelo Registro de Títulos e Documentos
- Recibo com a parcela paga e o saldo que continua em aberto
Quem vendeu a prazo e não recebeu tem direito de escolher entre o dinheiro e o imóvel. O que não pode é pular a interpelação.
Para conduzir a interpelação, a cobrança ou a rescisão, veja o atendimento de cobrança de parcelas de venda de imóvel. Se o seu caso é de locação, a lógica é outra: o guia sobre como cobrar o fiador do aluguel mostra o caminho.
Perguntas frequentes
Posso pegar o imóvel de volta se o comprador parou de pagar?
Pode, desfazendo o contrato. No compromisso de compra e venda, o comprador precisa ser interpelado e ter 15 dias para pagar, pelo Decreto-Lei 745/1969.
Sem pagamento, o vendedor pede a rescisão e a retomada da posse na Justiça.
Tenho que devolver o que o comprador já pagou?
Em regra, parte. O vendedor retém valores para cobrir multa, despesas e o tempo de uso do imóvel, e devolve o restante.
O percentual depende do contrato e do entendimento do juiz em cada caso.
Quanto tempo o comprador tem para pagar depois de interpelado?
Quinze dias, contados do recebimento da interpelação judicial ou feita pelo Registro de Títulos e Documentos. Se pagar nesse prazo, o contrato continua valendo.
O contrato não foi registrado. Ainda assim preciso interpelar?
Sim. O Decreto-Lei 745/1969 vale mesmo para compromisso não registrado, e a Súmula 76 do Superior Tribunal de Justiça diz que a falta de registro não dispensa a interpelação prévia.
Já passei a escritura. Posso desfazer a venda?
Depende da garantia. Com alienação fiduciária ou hipoteca a favor do vendedor, cabe a execução da garantia, com leilão do imóvel.
Sem garantia, o imóvel já é do comprador, e o vendedor cobra a dívida como qualquer credor.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
