“Vendi o apartamento parcelado com alienação fiduciária e o comprador parou de pagar.”
O vendedor particular tem o mesmo direito do banco. Com o contrato registrado, a retomada segue pelo cartório, sem ação judicial.
Cobrança Imobiliária
Execução extrajudicial de alienação fiduciária em São Paulo
Você vendeu ou financiou o imóvel com alienação fiduciária, e as parcelas pararam. A execução extrajudicial de alienação fiduciária retoma o imóvel pelo Registro de Imóveis, sem processo judicial: o devedor é intimado a pagar em 15 dias e, se não pagar, a propriedade passa para o seu nome e o imóvel vai a leilão.
- Corre no Registro de Imóveis
- 15 dias para o devedor pagar
- Leilão em até 60 dias da consolidação
Resposta direta
O que é a execução extrajudicial de alienação fiduciária
É o procedimento da Lei 9.514/1997 que permite ao credor retomar o imóvel dado em garantia quando o devedor deixa de pagar, tudo no cartório. Na alienação fiduciária, o imóvel já está em nome do credor até a quitação; com a inadimplência, ocorre a consolidação da propriedade, e o imóvel é levado a leilão para pagar a dívida.
Não é ferramenta só de banco. Incorporadoras, loteadoras, vendedores particulares e empresas que aceitaram imóvel em garantia podem usar o mesmo caminho, desde que o contrato esteja registrado na matrícula. O Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) atualizou as regras de intimação e de leilão. Para garantia por hipoteca, o caminho é a execução extrajudicial de hipoteca em São Paulo.
- Base legal
- Lei 9.514/1997, arts. 26 a 30, com a Lei 14.711/2023
- Onde corre
- Cartório de Registro de Imóveis da matrícula
- Prazo para o devedor pagar
- 15 dias contados da intimação
- Quem pode usar
- Qualquer credor com alienação fiduciária registrada na matrícula
A sua situação
Quando o credor fiduciário deve iniciar a retomada do imóvel
Se o seu contrato tem alienação fiduciária registrada e o pagamento parou, estas situações pedem a intimação para purgação da mora.
“A loteadora tem dezenas de lotes com prestações atrasadas.”
Cada lote é tratado pela própria matrícula. O procedimento padronizado permite organizar as intimações em sequência e prever o fluxo de leilões.
“O cliente da empresa deu um imóvel em garantia e não pagou o contrato.”
Alienação fiduciária pode garantir qualquer dívida, e não só financiamento. Vencida a obrigação, a garantia pode ser executada no Registro de Imóveis.
“O devedor sumiu e ninguém atende no apartamento.”
A lei prevê intimação por hora certa, pela portaria do condomínio e, esgotadas as buscas, por edital. Devedor escondido não paralisa o procedimento.
“O imóvel garante a dívida e ainda está alugado para terceiro.”
Depois da consolidação, a locação não autorizada pelo credor pode ser denunciada com 30 dias para desocupação, dentro do prazo e da forma que a lei exige.
“Já consolidei a propriedade, mas o ex-dono continua morando lá.”
O credor ou quem arrematou tem direito à reintegração de posse com liminar para desocupação em 60 dias, provada a consolidação.
O que está em jogo
O que o credor perde esperando e o que ganha com a retomada
Cada mês de atraso aumenta a dívida, o IPTU e o condomínio do imóvel, e o devedor continua usando o bem.
Enquanto a inadimplência segue sem resposta
- O devedor mora ou aluga o imóvel sem pagar nada ao credor
- Condomínio e IPTU atrasados se acumulam sobre o imóvel
- O imóvel se desvaloriza sem manutenção e sem controle
- O capital fica parado em um contrato que não gira
- Tentar acordo sem prazo nenhum dá ao devedor todo o tempo do mundo
Com a execução extrajudicial em andamento
- Prazo legal de 15 dias para o devedor pagar ou perder o imóvel
- Propriedade consolidada em seu nome na matrícula, sem sentença
- Leilão público para transformar o imóvel em dinheiro
- Se o leilão não atingir o mínimo, o imóvel fica livre com o credor
- Reintegração de posse com liminar para desocupação em 60 dias
Como funciona
Como funciona a execução extrajudicial, etapa por etapa
Cada etapa tem prazo e forma definidos em lei. Erro em qualquer uma delas é o que o devedor usa depois para tentar anular o leilão.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e variam conforme o cartório, a localização do devedor e a necessidade de edital. Do pedido de intimação ao segundo leilão, o prazo comum fica entre 4 e 9 meses, sem disputa judicial.
Análise do contrato e da dívida
O advogado confere o registro da alienação fiduciária na matrícula, o prazo de carência, o valor do imóvel para leilão e monta a planilha do débito com encargos que o contrato permite cobrar.
Primeiros diasRequerimento de intimação no Registro de Imóveis
Vencida a carência do contrato, ou 15 dias se ele for omisso, o credor pede ao oficial a intimação do devedor e de eventual terceiro fiduciante, com a planilha atualizada.
Protocolo em poucos diasIntimação para purgação da mora
Purgar a mora é pagar tudo o que está atrasado, com encargos. O devedor é intimado pessoalmente, por hora certa ou por edital e tem 15 dias para pagar.
Se pagar, o contrato segue normalmente.
De 1 a 3 meses, conforme a localizaçãoConsolidação da propriedade
Sem pagamento, o oficial certifica o fato. O credor recolhe o ITBI e o oficial averba a consolidação na matrícula, em nome do credor.
De 3 a 6 semanasPrimeiro e segundo leilão
O primeiro leilão ocorre em até 60 dias da consolidação, com lance mínimo igual ao valor do imóvel. Sem lance, o segundo acontece em 15 dias, com mínimo igual à dívida e despesas.
O devedor é avisado das datas, inclusive por e-mail.
De 30 a 75 dias após a consolidaçãoPrestação de contas e posse
Se sobrar dinheiro, o credor entrega a diferença ao devedor em 5 dias. Sem lance suficiente, o imóvel fica com o credor.
Em seguida vem a reintegração de posse, se o ocupante não sair.
Após o leilão
Compare antes de decidir
Cartório ou Justiça: qual caminho usar para cobrar o contrato
Com a alienação fiduciária registrada, o cartório costuma ser o caminho mais rápido. Veja como os dois se comparam.
| Critério | Execução extrajudicial (Lei 9.514/1997) | Execução judicial do contrato |
|---|---|---|
| Onde corre | Registro de Imóveis da matrícula | Vara cível do Tribunal de Justiça de São Paulo |
| Quem conduz | Oficial do Registro de Imóveis e leiloeiro oficial | Juiz, com penhora, avaliação e leilão judicial |
| Tempo comum até o leilão | De 4 a 9 meses, sem disputa judicial | De 2 a 5 anos ou mais |
| Custos envolvidos | Emolumentos, intimação, ITBI, edital, leiloeiro e honorários | Custas judiciais, avaliação, leilão e honorários |
| Se o leilão não cobrir a dívida | Saldo pode ser cobrado, salvo no financiamento da casa própria do devedor | Execução segue sobre outros bens do devedor |
| Defesa do devedor | Precisa entrar com ação própria, que em regra não para o procedimento | Embargos e impugnações dentro do processo |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Vai participar do leilão ou precisa de apoio nele?Veja o atendimento de assessoria em leilão extrajudicial, que cuida do edital, da arrematação e da posse.
O que diz a lei
O artigo de lei que dá início à retomada do imóvel
Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
Lei 9.514/1997, art. 26, § 1º
Em português claro
O trecho mostra três coisas. Quem pede é o credor fiduciário, e quem intima é o oficial do Registro de Imóveis, não um juiz. O prazo do devedor é de 15 dias. E o valor cobrado inclui parcelas, juros, multa, tributos e condomínio do imóvel, o que torna a planilha do débito peça central do pedido.
Se o devedor não pagar nesse prazo, o § 7º do mesmo artigo manda o oficial averbar a consolidação em nome do credor, depois de pago o imposto de transmissão. A partir daí corre o prazo de 60 dias do art. 27 para o primeiro leilão.
Documentos
Documentos para iniciar a execução extrajudicial
A maior parte está com você ou no cartório. Mande o que tiver e o escritório confere o que falta antes do protocolo.
- Contrato com a cláusula de alienação fiduciária, registrado na matrícula
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel
- Planilha da dívida com parcelas vencidas, juros, multa e encargos previstos no contrato
- Endereços do devedor que constam no contrato, inclusive e-mail e telefone
- Comprovantes de comunicações e tentativas de cobrança já feitas
- Dados de débitos de condomínio e IPTU do imóvel, se houver
- Documentos do credor: contrato social e procuração, se for empresa
O contrato não foi registrado?Sem registro na matrícula não há propriedade fiduciária, e o caminho extrajudicial fica fechado até a regularização. Vale analisar se o registro ainda pode ser feito ou se a cobrança deve seguir por outro caminho, como a de parcelas da venda do imóvel não pagas pelo comprador.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o credor adiar a retomada, e a resposta para cada dúvida
“O procedimento deve custar caro e eu ainda não recebi nada.”
Os custos têm partes conhecidas: emolumentos do cartório, intimação, ITBI da consolidação, edital e leiloeiro, além dos honorários. Despesas de cobrança e de intimação entram na conta que o devedor precisa pagar para purgar a mora.
Você recebe a estimativa de cada item por escrito antes de começar.
“Retomar imóvel leva anos na Justiça.”
Na Justiça, sim. Pela Lei 9.514/1997, o procedimento corre no cartório, com prazos curtos em lei: 15 dias para pagar, 60 dias para o primeiro leilão, 15 dias para o segundo.
Sem disputa judicial, o caminho até o leilão costuma ficar entre 4 e 9 meses.
“O devedor vai entrar com ação e anular tudo.”
Ele pode tentar. O que anula o procedimento é erro de forma: intimação mal feita, planilha com cobrança indevida, falta de aviso das datas do leilão.
O trabalho do advogado é justamente fechar essas brechas antes de cada etapa.
“Não sei se o meu contrato permite esse caminho.”
Depende de dois pontos: a cláusula de alienação fiduciária e o registro dela na matrícula. Com os dois, qualquer credor pode usar o procedimento, pessoa física ou empresa.
A análise do contrato e da certidão mostra isso em poucos dias.
Erros que custam caro
Erros que anulam a execução extrajudicial da alienação fiduciária
O devedor que perde o imóvel costuma procurar uma falha formal. Estes são os pontos que mais derrubam leilões.
- Partir para o edital cedo demaisA intimação por edital só vale depois de esgotadas as tentativas pessoais e, se houver e-mail no contrato, depois do envio por ele com antecedência. Pular etapa é motivo frequente de anulação.
- Planilha com encargos que o contrato não prevêCobrar juros ou multa além do contrato abre discussão sobre o valor da purgação da mora. A planilha deve seguir o contrato à risca.
- Não avisar o devedor das datas dos leilõesA lei manda comunicar datas, horários e locais por correspondência aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico. Sem esse aviso, o leilão pode ser desfeito.
- Valor do imóvel desatualizado no contratoO lance mínimo do primeiro leilão não pode ficar abaixo do valor usado pela Prefeitura como base do ITBI. Ignorar isso gera questionamento do leilão.
- Esquecer a posse depois do leilãoConsolidar e leiloar não esvazia o imóvel. Se o ocupante não sai, é preciso a reintegração de posse, que o arrematante também pode pedir.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, Euvaldo Atalla conduz a execução extrajudicial pela rotina do Registro de Imóveis, que é onde cada intimação, averbação e prazo da Lei 9.514/1997 acontece.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Peça a análise do seu caso de execução extrajudicial de alienação fiduciária
Responda em dois minutos. Com estes dados o advogado confere se o contrato permite a retomada pelo cartório e o que precisa estar pronto antes do protocolo.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre execução extrajudicial de alienação fiduciária de imóvel
Quanto tempo demora a execução extrajudicial de alienação fiduciária?
Sem disputa judicial, do pedido de intimação ao segundo leilão o prazo comum fica entre 4 e 9 meses. O que mais pesa é encontrar o devedor para a intimação.
Os prazos legais são de 15 dias para pagar, 60 dias para o primeiro leilão e 15 dias para o segundo.
Pessoa física pode usar a alienação fiduciária e retomar pelo cartório?
Pode. A alienação fiduciária de imóvel não é exclusiva de bancos: qualquer pessoa física ou jurídica pode contratar.
Com o contrato registrado na matrícula, o vendedor particular segue o mesmo procedimento da Lei 9.514/1997.
O devedor pode pagar depois da consolidação?
Depois de consolidada a propriedade, ele não purga mais a mora, mas tem direito de preferência para recomprar o imóvel até o segundo leilão, pagando a dívida, as despesas, os tributos e o ITBI pago pelo credor. No financiamento da casa própria, ele pode pagar as parcelas vencidas até a averbação da consolidação.
E se ninguém der lance no leilão?
Se o segundo leilão não alcançar o mínimo, o credor fica com o imóvel livre e a dívida é tratada conforme a lei. Fora do financiamento da casa própria do devedor, o saldo que faltar pode ser cobrado por execução.
No segundo leilão, o credor também pode aceitar, a seu critério, lance de pelo menos metade da avaliação.
Quem paga o ITBI na consolidação da propriedade?
O credor recolhe o ITBI para averbar a consolidação, junto com o laudêmio quando houver. Esse valor entra depois na conta das despesas e, se o devedor exercer a preferência, é reembolsado por ele.
O condomínio atrasado do imóvel entra na conta?
Sim. As contribuições condominiais entram no valor que o devedor precisa pagar para purgar a mora e no mínimo do segundo leilão.
Se o imóvel tem dívida antiga de condomínio, vale ver também a cobrança de condomínio atrasado.
Como tirar o devedor do imóvel depois do leilão?
Pela reintegração de posse do art. 30 da Lei 9.514/1997. Provada a consolidação, o juiz concede liminar para desocupação em 60 dias.
O direito vale para o credor e para quem arrematar o imóvel.
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O imóvel garante a dívida. Está na hora de usar a garantia
Mande o contrato e a certidão da matrícula. O advogado Euvaldo Atalla confere o registro, a planilha da dívida e o caminho de intimação, e diz como conduzir a execução extrajudicial de alienação fiduciária até o leilão.