Cobrança Imobiliária
Cobrar aluguel atrasado direto pelo contrato: quando cabe a execução de aluguéis
Dá para cobrar aluguel atrasado direto pelo contrato, sem ação de cobrança antes, porque o Código de Processo Civil trata o crédito de aluguel documentado como título executivo. O inquilino e o fiador são citados para pagar em 3 dias e, sem pagamento, a penhora começa. A condição é ter a dívida provada em papel e agir dentro de três anos de cada vencimento.
- O contrato de locação é título executivo extrajudicial pelo artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil.
- A execução cobra aluguéis e encargos previstos no contrato, mas não devolve o imóvel.
- Cada aluguel prescreve em três anos do vencimento, pelo artigo 206, § 3º, I, do Código Civil.
- Danos ao imóvel e valores sem prova documental costumam exigir ação própria.
O que significa cobrar o aluguel direto pelo contrato
Cobrar direto pelo contrato é usar a execução de aluguéis: o locador não pede ao juiz que reconheça a dívida, pede que mande pagar. Na ação de cobrança comum, o inquilino contesta, há provas e sentença, e só depois vem a penhora.
Na execução, a penhora pode vir semanas depois da citação.
Isso é possível porque a lei dá ao crédito de aluguel a mesma força de um cheque ou de uma nota promissória. O contrato, somado à prova dos valores em aberto, já é o título que autoriza a cobrança forçada.
o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 784, VIII
O ponto central é a expressão “documentalmente comprovado”. O contrato mostra o valor do aluguel, o vencimento e os encargos que o inquilino assumiu. A planilha mostra o que não foi pago. Juntos, eles provam a dívida sem precisar de testemunha em audiência.
O Superior Tribunal de Justiça entende que o contrato de locação é título executivo mesmo sem a assinatura de duas testemunhas, porque o inciso VIII não faz essa exigência. Ainda assim, contrato com duas testemunhas reduz a margem de discussão nos embargos.
Quando dá para cobrar direto pelo contrato
A execução cabe quando a dívida é certa, tem valor conhecido e está prevista no contrato. Confira os requisitos antes de decidir.
- Contrato de locação escrito, assinado pelo locador e pelo inquilino
- Fiador assinando o próprio contrato ou termo de fiança, se for executado junto
- Aluguéis e encargos em aberto previstos expressamente no contrato
- Comprovantes dos encargos pagos pelo locador, como IPTU e condomínio
- Vencimentos com menos de três anos
- Planilha com valor original, multa, juros e correção de cada mês
| Situação | Execução direta | Por quê |
|---|---|---|
| Inquilino saiu deixando aluguéis em aberto | Cabe | A dívida está no contrato e na planilha |
| Inquilino continua no imóvel | Cabe, mas não retoma o imóvel | A execução só cobra. Para sair, é preciso o despejo |
| Contrato venceu e a locação seguiu por prazo indeterminado | Cabe | O contrato continua valendo nas mesmas condições |
| Locação só verbal, sem nada assinado | Em regra não cabe | Falta o documento que prova o valor e o vencimento |
| Danos ao imóvel apurados na vistoria de saída | Em regra não cabe | O valor do reparo depende de prova e costuma exigir ação própria |
| Encargo que o contrato não repassa ao inquilino | Não cabe | Sem previsão contratual, não há título para aquele valor |
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O prazo de três anos para cobrar
O direito de cobrar cada aluguel vence em três anos, contados da data em que ele deveria ter sido pago. Não é um prazo único para a dívida inteira: cada mês tem o seu.
a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos;
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 206, § 3º, I
“Pretensão” é o direito de exigir o pagamento na Justiça. “Prédios urbanos ou rústicos” quer dizer imóveis da cidade ou do campo, casas, apartamentos, salas e galpões. O inciso está no parágrafo que fixa o prazo de três anos.
Na prática: se o inquilino deixou de pagar há três anos e dois meses, os dois primeiros aluguéis já não podem mais ser exigidos. O despacho do juiz que manda citar o devedor interrompe o prazo, por isso o tempo conta até o protocolo da execução.
O passo a passo da execução de aluguéis
Conferência do contrato
O advogado verifica assinaturas, a cláusula de multa, os encargos repassados e a fiança, incluindo a assinatura do cônjuge do fiador.
Primeiros diasPlanilha do débito
Cada aluguel e encargo é atualizado com a multa do contrato, juros e correção. A planilha acompanha a petição.
De 3 a 7 diasDistribuição e citação
O juiz fixa honorários de 10% a cargo do devedor e manda citar inquilino e fiador para pagar em 3 dias.
De 1 a 3 meses até a citaçãoBloqueio e penhora
Sem pagamento, o escritório pede o bloqueio de contas pelo Sisbajud e a penhora de veículos e imóveis, inclusive o do fiador.
De 1 a 4 meses após a citaçãoAcordo ou leilão
Com bens penhorados, a maioria dos devedores negocia. Sem acordo, o bem é avaliado e vai a leilão.
Total comum: de 1 a 3 anos
O que entra na conta da execução
Entra tudo o que o contrato atribui ao inquilino e que está provado por documento. O que não está no contrato, ou não tem prova, fica de fora.
- Aluguéis vencidos e não pagos, mês a mês
- IPTU, condomínio e taxas que o contrato repassa ao inquilino, com os comprovantes
- Multa por atraso prevista no contrato
- Juros de mora e correção monetária, pelo índice do contrato
- Aluguéis que vencerem durante o processo, enquanto o inquilino ocupar o imóvel
- Honorários de 10% fixados pelo juiz ao receber a execução (Código de Processo Civil, art. 827)
Na execução de aluguéis, o locador não precisa convencer o juiz de que tem razão. Precisa provar, com papel, quanto é devido.
Execução ou despejo: qual vem primeiro
Se o inquilino continua no imóvel e você quer retomá-lo, a execução não resolve sozinha. Nesse caso, o despejo cumulado com cobrança costuma ser o caminho, como mostra o guia sobre o que fazer quando o inquilino não paga o aluguel.
Se ele já saiu, a execução de aluguel em São Paulo é a via mais curta até a penhora.
O fiador entra na mesma execução e, por lei, pode ter o imóvel de moradia penhorado. O passo a passo dessa cobrança está no artigo sobre como cobrar o fiador do aluguel.
Perguntas frequentes
Preciso de ação de cobrança antes de executar o contrato de locação?
Não. O artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil faz do crédito de aluguel documentado um título executivo.
O locador ajuíza a execução direto e o devedor é citado para pagar em 3 dias.
O contrato de locação sem testemunhas pode ser executado?
Segundo o Superior Tribunal de Justiça, pode. O inciso VIII do artigo 784 não exige testemunhas para o crédito de aluguel.
Mesmo assim, contrato com duas testemunhas reduz a chance de discussão nos embargos.
Em quanto tempo prescreve o aluguel atrasado?
Em três anos, contados do vencimento de cada aluguel, pelo artigo 206, § 3º, I, do Código Civil. O despacho que ordena a citação na execução interrompe o prazo.
Posso cobrar os danos ao imóvel na mesma execução?
Em regra, não. O valor de reparos depende de prova do dano e da sua extensão, o que costuma exigir uma ação de cobrança ou indenização.
A execução fica com os valores já documentados, como aluguéis e encargos.
O fiador pode ser executado junto com o inquilino?
Pode, se assinou a fiança. Ele é citado na mesma execução e responde pela dívida inteira coberta pela fiança.
A Lei 8.009/1990 permite penhorar até o imóvel em que ele mora.
Qual lei permite cobrar aluguel atrasado direto pelo contrato?
O contrato de locação escrito é título executivo pelo artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil, e as regras da locação estão na Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. Com o contrato, o locador executa aluguéis e encargos sem uma ação de cobrança antes.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
