“O inquilino entregou as chaves e deixou cinco meses sem pagar.”
Sem ninguém para despejar, a execução é a via direta. O contrato e a planilha vão à vara cível e a citação para pagar em 3 dias sai em seguida.
Cobrança Imobiliária
Execução de aluguel em São Paulo
O inquilino saiu, ou ficou, e a dívida de aluguel continua no papel. A execução de aluguel usa o próprio contrato de locação como título: o devedor e o fiador são citados para pagar em 3 dias e, sem pagamento, a penhora de contas, salário e imóveis começa. Não há fase de sentença.
- Contrato escrito como título
- Citação para pagar em 3 dias
- Fiador executado junto
Resposta direta
O que é a execução de aluguel
Execução de aluguel é a ação em que o locador cobra na Justiça os aluguéis e encargos vencidos usando o contrato de locação como título executivo, sem precisar de uma ação de cobrança antes. O artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) dá essa força ao crédito de aluguel documentalmente comprovado, inclusive IPTU e condomínio repassados ao inquilino.
Ela cabe quando há contrato escrito que comprove o aluguel e os encargos, mesmo sem testemunhas, e é o caminho natural quando o inquilino já entregou as chaves ou quando o locador quer receber sem encerrar a locação. É a fase judicial da cobrança de aluguel atrasado, e permite executar o inquilino e o fiador no mesmo processo.
- Base legal
- Código de Processo Civil, arts. 784, VIII, e 829, e Lei 8.245/1991
- Requisito do título
- Contrato escrito que comprove aluguel e encargos; testemunhas não são exigidas
- Prazo para executar
- 3 anos de cada vencimento (Código Civil, art. 206, § 3º, I)
- Quem é executado
- Inquilino e fiador, com os bens de cada um respondendo pela dívida
A sua situação
Quando a execução de aluguel é o caminho certo
A execução entra quando a cobrança amigável terminou e o contrato permite ir direto à penhora.
“Ele saiu e deixou IPTU e condomínio em atraso no meu nome.”
Encargos acessórios entram na execução junto com o aluguel, como diz o artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil. O locador que pagou cobra o reembolso.
“Quero receber sem perder o inquilino, que é bom pagador até hoje.”
A execução cobra os meses em aberto sem pedir a rescisão. A locação continua, e o devedor passa a saber que o atraso chega à penhora.
“O inquilino sumiu, mas o fiador tem casa própria.”
O fiador é executado com o inquilino. O imóvel dele pode ser penhorado, mesmo sendo bem de família, pela exceção da Lei 8.009/1990.
“A locação é comercial e a empresa fechou as portas.”
A execução segue contra a empresa e contra o fiador ou os sócios que assinaram como fiadores. O bloqueio de contas pelo Sisbajud é o primeiro passo.
“Já tenho sentença de despejo, mas a dívida não foi paga.”
A sentença que condenou ao pagamento é cumprida no mesmo processo, pelo cumprimento de sentença. Se o despejo não pediu cobrança, a execução pelo contrato resolve o restante.
O que está em jogo
O que o locador perde parado e o que ganha executando
A dívida de aluguel tem prazo curto para ser cobrada. Esperar é a forma mais certa de não receber.
Com a dívida apenas anotada
- Cada aluguel prescreve três anos após o vencimento
- O inquilino e o fiador seguem com crédito e bens livres
- Os encargos que você pagou no lugar dele ficam sem reembolso
- A dívida não gera restrição nem pressão para o acordo
Com a execução ajuizada
- O despacho que ordena a citação interrompe a prescrição
- Bloqueio de contas, veículos e penhora de imóveis do inquilino e do fiador
- Honorários e custas acrescidos à dívida, a cargo do executado
- Acordo em condições melhores, com a penhora já feita
Como funciona
Como funciona a execução de contrato de locação, etapa por etapa
O rito é o da execução de título extrajudicial do Código de Processo Civil. Esta é a sequência que o escritório segue no Tribunal de Justiça de São Paulo.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e variam conforme a localização do executado, a defesa e a pauta da vara. Receber depende de o devedor ou o fiador terem bens ou renda, e nenhum advogado pode prometer o pagamento.
Conferência do título
O advogado verifica se o contrato escrito tem assinatura do inquilino e do fiador, se a fiança tem a assinatura do cônjuge e quais encargos o contrato repassa. Testemunhas não são exigidas, mas reforçam a prova.
Locação só verbal muda o caminho para a ação de cobrança.
Primeiros diasPlanilha de débito
Cada aluguel e encargo é atualizado com a multa do contrato, juros e correção. A memória de cálculo acompanha a petição inicial e é o que o devedor vai tentar discutir nos embargos.
De 3 a 7 diasAjuizamento e citação
A execução é distribuída e o juiz manda citar inquilino e fiador para pagar em 3 dias. Se nenhum deles for encontrado, o oficial de justiça pode arrestar bens, e a citação segue por edital.
De 1 a 3 meses até a citaçãoBloqueio e penhora
Sem pagamento, o escritório pede o bloqueio pelo Sisbajud, a pesquisa de veículos pelo Renajud e a penhora de imóveis. Os executados podem embargar em 15 dias, em regra sem suspender a execução.
De 1 a 4 meses após a citaçãoAcordo ou leilão
Com a penhora feita, a maioria dos devedores negocia. Sem acordo, o bem penhorado é avaliado e leiloado, e o locador recebe do produto da arrematação.
De 6 meses a 2 anosRecebimento e prestação de contas
O valor levantado quita aluguéis, encargos, custas e honorários. O escritório entrega ao locador o demonstrativo final e pede a extinção da execução.
Total comum: de 1 a 3 anos
Compare antes de decidir
Execução de aluguel ou ação de cobrança: o que decide a via
A diferença está no contrato. Com título executivo, a penhora vem primeiro.
Sem ele, é preciso uma sentença.
| Critério | Execução de aluguel | Ação de cobrança de aluguéis |
|---|---|---|
| Contrato exigido | Escrito, que comprove aluguel e encargos, com ou sem testemunhas | Locação verbal ou dívida sem prova documental clara |
| Primeiro ato | Citação para pagar em 3 dias | Citação para contestar em 15 dias |
| Penhora | Logo após o prazo de pagamento | Só na fase de cumprimento de sentença |
| Defesa do devedor | Embargos em 15 dias, sem efeito suspensivo em regra | Contestação, provas e sentença |
| Fiador | Executado junto, se assinou o contrato | Réu junto, se assinou o contrato |
| Tempo comum | De 1 a 3 anos | De 2 a 4 anos |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Quer ver quando o contrato basta?O artigo sobre cobrar aluguel atrasado direto pelo contrato mostra os requisitos com exemplos de cláusulas.
O que diz a lei
O inciso que faz do contrato de locação um título executivo
o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 784, VIII
Em português claro
O inciso diz duas coisas. A dívida de aluguel pode ser executada sem sentença, desde que provada por documento, e os encargos acessórios entram junto: condomínio, IPTU e taxas que o contrato repassa ao inquilino.
Diferente do inciso III, que exige duas testemunhas no documento particular, o inciso VIII não faz essa exigência, e o Superior Tribunal de Justiça admite a execução do contrato de locação sem testemunhas. Elas continuam úteis: reforçam a prova e reduzem a discussão nos embargos. Sem contrato escrito, como na locação verbal, o caminho passa a ser a ação de cobrança ou o despejo cumulado.
Documentos
Documentos para a execução de aluguel
Estes são os documentos que acompanham a petição inicial. Sem eles o juiz não despacha a citação.
- Contrato de locação com assinatura do inquilino e do fiador, e das testemunhas, se houver
- Comprovante de que você é o locador: matrícula, escritura ou contrato de administração
- Planilha do débito com cada aluguel e encargo, valor original e atualização
- Boletos ou comprovantes de IPTU, condomínio e contas que ficaram sem pagamento
- Recibos dos últimos aluguéis pagos, para fixar o início do atraso
- Documento do fiador e certidão de casamento, para conferir a assinatura do cônjuge
- Termo de entrega das chaves ou vistoria de saída, quando o inquilino já desocupou
- Notificações, protesto e acordos descumpridos, se houver
O fiador é o alvo principal do seu caso?O serviço de cobrança do fiador da locação explica os limites da fiança e a penhora do imóvel dele.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o locador adiar a execução, e a resposta para cada dúvida
“O custo do processo pode passar o valor da dívida.”
Na execução, as custas e os honorários fixados pelo juiz são acrescidos à dívida e cobrados do executado. O locador adianta as custas iniciais, calculadas sobre o valor da causa pela tabela do Tribunal de Justiça de São Paulo, e recebe a estimativa de cada item por escrito antes de decidir.
“O inquilino não tem nada, não vale a pena.”
O fiador costuma ter. E o inquilino que não tem imóvel pode ter conta bancária, salário, veículo ou crédito a receber.
A pesquisa de bens pelo Sisbajud, Renajud e Infojud é feita dentro da execução, antes de qualquer decisão sobre leilão.
“Tenho medo de o processo se arrastar por anos.”
A execução não tem fase de sentença. Entre a citação e o primeiro bloqueio de contas o prazo comum é de poucos meses.
O que alonga o processo é devedor sem bens localizáveis, e isso a análise prévia já indica.
“Meu contrato não tem testemunhas, perdi o direito?”
Não. O artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil não exige testemunhas para o crédito de aluguel, e o Superior Tribunal de Justiça admite a execução assim.
O que importa é o contrato escrito provar o valor e os encargos. Mesmo a locação verbal pode ser cobrada, por ação de cobrança ou despejo cumulado.
Erros que custam caro
Erros que travam a execução de aluguéis atrasados
Estes pontos derrubam ou atrasam execuções com frequência. Todos se evitam na conferência prévia.
- Executar sem prova documental da dívidaLocação só verbal ou encargo sem previsão no contrato não formam título, e o juiz extingue a execução. A conferência do contrato e dos comprovantes é o primeiro ato do escritório.
- Fiança sem assinatura do cônjugeA Súmula 332 do Superior Tribunal de Justiça considera ineficaz a fiança prestada sem a outorga do cônjuge. O fiador escapa da execução. A análise prévia identifica o problema e redireciona a cobrança.
- Incluir encargos que o contrato não repassaCobrar IPTU ou taxa que o contrato não atribuiu ao inquilino dá margem a embargos por excesso de execução. Só entra na planilha o que o contrato prevê.
- Deixar passar os três anosAluguel prescreve em três anos de cada vencimento. Execução ajuizada tarde perde os meses mais antigos, e o devedor alega a prescrição nos embargos.
- Parar a execução depois do primeiro bloqueio negativoConta vazia no primeiro Sisbajud não encerra a busca. Reiteração do bloqueio, pesquisa de veículos, imóveis e créditos a receber e a penhora do bem do fiador vêm na sequência.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Na execução de aluguel essa formação pesa: 28 anos de experiência em Direito Imobiliário dão ao advogado a leitura imediata de quais cláusulas tornam o contrato executável, e a formação em economia assegura uma planilha de débito que resiste aos embargos do devedor.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o contrato de locação para análise da execução
Com estas respostas o advogado já diz se o contrato é título executivo e qual é o primeiro bem a buscar.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre execução de aluguéis
O que é preciso para executar o contrato de locação?
Contrato escrito que comprove o aluguel e os encargos, mais a planilha do débito e a prova dos encargos cobrados. Testemunhas não são exigidas, mas reforçam a prova.
Com isso, o artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil permite a execução direta, sem ação de cobrança.
Quanto tempo leva a execução de aluguel?
O prazo comum fica entre 1 e 3 anos. A citação e o primeiro bloqueio de contas costumam acontecer nos primeiros meses.
O que alonga é o devedor sem bens localizáveis ou a necessidade de leilão de imóvel.
Posso executar o fiador junto com o inquilino?
Pode, e é o recomendado. O fiador que assinou o contrato responde pela dívida inteira, inclusive encargos, até a entrega das chaves.
Ele é citado na mesma execução e os bens dele podem ser penhorados.
O contrato de locação precisa estar registrado para ser executado?
Não. A execução exige contrato escrito que comprove a dívida, não registro em cartório.
O registro só importa para outros efeitos, como a venda do imóvel durante a locação.
Dá para executar o aluguel sem o inquilino sair do imóvel?
Dá. A execução cobra a dívida sem pedir a rescisão.
Se o locador quiser também a desocupação, o caminho é o despejo por falta de pagamento cumulado com a cobrança.
Em quanto tempo prescreve a execução de aluguel?
Em três anos de cada vencimento, pelo artigo 206, § 3º, I, do Código Civil. O despacho que ordena a citação interrompe o prazo.
Depois disso, a execução parada por mais de um ano sem bens pode sofrer prescrição intercorrente.
O inquilino pode discutir o valor na execução?
Pode, por embargos à execução no prazo de 15 dias. Em regra os embargos não suspendem a penhora.
Planilha correta e contrato claro reduzem a chance de o juiz acolher a discussão.
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O contrato já é o seu título. Falta executá-lo
Envie o contrato e a relação do que ficou em aberto. O advogado Euvaldo Atalla confere as assinaturas, a garantia e a planilha e apresenta o plano da execução contra o inquilino e o fiador, com as etapas e os custos de cada uma.