Assessoria em Leilões
Leilão judicial e extrajudicial: a diferença
Quem vende, preço mínimo, dívidas, título e desocupação: o que muda entre o leilão do juiz e o leilão do banco.
Guia do blog
Guia de leilão de imóveis: artigos práticos para São Paulo
Este guia de leilão de imóveis é para quem quer arrematar abaixo do valor de mercado sem herdar um problema. Os artigos mostram como ler o edital, quanto custa além do lance, o que fazer se o imóvel estiver ocupado e como levar a arrematação até a matrícula.
- Do edital ao registro
- Custos além do valor do lance
- Revisado pelo advogado Euvaldo Atalla
O essencial
Como funciona o leilão de imóveis
Leilão de imóvel é a venda pública de um bem para pagar uma dívida. No leilão judicial, o juiz manda vender o imóvel penhorado em um processo (Código de Processo Civil, arts. 879 a 903).
No leilão extrajudicial, o banco vende o imóvel retomado de quem não pagou o financiamento com alienação fiduciária (Lei 9.514/1997, art. 27).
O preço abaixo do mercado existe porque o comprador assume riscos que não aparecem no anúncio: dívidas de IPTU e condomínio, ocupante que não sai, ações que discutem o próprio leilão. Quase tudo isso está escrito no edital, e é ele que define se o negócio vale o lance.
- Base legal
- CPC, arts. 879 a 903, e Lei 9.514/1997, arts. 26 a 30
- Documento central
- O edital, lido antes do lance
- Lance mínimo no judicial
- O do edital. Sem fixação, metade da avaliação
- Título do arrematante
- Carta de arrematação ou escritura do banco
Todos os artigos
Artigos do guia de leilão de imóveis
Leia na ordem do negócio: antes do lance, depois da arrematação e se algo der errado.
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Acordo de saída ou imissão na posse: critérios, prazos e erros de quem arrematou um imóvel com morador.
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Anulação de leilão: e o arrematante?
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Por onde começar a ler sobre assessoria em leilões
A Atalla Advocacia atende casos de assessoria em leilões na capital e na Grande São Paulo e organizou os artigos deste guia pelo momento de quem lê: primeiro entender o problema, depois conhecer o caminho e, por fim, agir.
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Guia escrito e revisado por Euvaldo Atalla, advogado e economista, pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral.
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Antes do lance: entenda o tipo de leilão e o edital
Judicial e extrajudicial têm regras, riscos e prazos diferentes. Comece pela diferença entre leilão judicial e extrajudicial: quem vende, qual é o lance mínimo, como se paga e quem cuida da desocupação.
Se o imóvel é da Caixa, o edital tem um formato próprio, com modalidades de venda, condições de pagamento e regras sobre débitos e ocupação. O artigo sobre o edital de leilão da Caixa mostra os itens que mais pesam no custo final e as cláusulas que transferem riscos ao comprador.
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Quanto custa e o que fazer se o imóvel estiver ocupado
O lance é só uma parte da conta. Em custos para arrematar imóvel em leilão você vê a comissão do leiloeiro, o ITBI, os emolumentos de registro, as dívidas que podem ficar com o arrematante e o custo do tempo até a posse.
Imóvel ocupado é a dúvida mais comum. O artigo imóvel de leilão ocupado explica a negociação com o ocupante, a imissão na posse no leilão judicial e a ação com liminar de desocupação em 60 dias prevista no art. 30 da Lei 9.514/1997 para o leilão extrajudicial.
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Depois da arrematação: registro e defesa
Arrematar não coloca o imóvel no seu nome. É preciso levar o título ao Registro de Imóveis.
O artigo sobre os documentos para registrar a arrematação lista a carta de arrematação, a guia de ITBI e o que o cartório costuma exigir para cancelar a penhora e a hipoteca antigas.
A arrematação judicial é considerada perfeita e acabada depois de assinado o auto (Código de Processo Civil, art. 903). Ainda assim, o devedor pode tentar desfazê-la. Em anulação de leilão de imóvel você vê os motivos alegados, como preço vil e falta de intimação, e como o arrematante defende a compra.
Do guia para a solução
Encontrou um imóvel em leilão?
O guia mostra onde estão os riscos. Medir esses riscos no imóvel que você escolheu, lendo o edital, o processo e a matrícula antes do lance, é o trabalho do advogado para leilão de imóveis, que também acompanha o registro e a desocupação.
Envie o link do leilão ou o número do lote. A análise aponta débitos, ocupação e riscos jurídicos antes de você dar o lance.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre assessoria em leilões
Vale a pena comprar imóvel em leilão?
Pode valer, desde que a diferença para o preço de mercado cubra os custos e os riscos. Antes do lance, é preciso ler o edital, a matrícula e, no leilão judicial, o processo, para calcular dívidas, prazo de desocupação e chance de questionamento.
Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?
No judicial, o juiz manda vender o imóvel penhorado em um processo, conforme o Código de Processo Civil. No extrajudicial, o banco vende o imóvel retomado de quem não pagou o financiamento com alienação fiduciária, conforme a Lei 9.514/1997.
Quem paga as dívidas de IPTU e condomínio do imóvel arrematado?
Depende do edital e do tipo de leilão. No judicial, o edital deve informar os débitos, e o IPTU anterior costuma ser pago com o valor da arrematação.
O condomínio atrasado pode ficar com o arrematante quando o edital o menciona. Por isso, ler o edital antes do lance é indispensável.
O que acontece se o imóvel arrematado estiver ocupado?
A desocupação fica com o arrematante, por acordo ou pela Justiça. No leilão judicial, pede-se a imissão na posse no próprio processo.
No extrajudicial, a Lei 9.514/1997 prevê ação com liminar para desocupar em 60 dias.
O leilão pode ser anulado depois que eu arrematei?
Pode ser questionado, em geral por preço vil ou falta de intimação do devedor. No leilão judicial, o pedido deve ser feito em até 10 dias da arrematação no próprio processo.
Depois da carta, só por ação própria, com o arrematante como parte.
Preciso de advogado para arrematar imóvel?
Para dar o lance, não. Mas a análise do edital, da matrícula e do processo antes do lance e o acompanhamento do registro e da desocupação reduzem os riscos que explicam o preço mais baixo.
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Cada caso tem um detalhe que o artigo não cobre
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