“Notificamos, protestamos e o condômino nem respondeu.”
Quem ignora o cartório de protesto não vai negociar por conta própria. A citação com prazo de 3 dias e a ordem de penhora mudam o comportamento.
Cobrança Imobiliária
Execução de cotas condominiais em São Paulo
Notificação, acordo e protesto já foram tentados e a unidade continua sem pagar. A execução de cotas condominiais leva a dívida direto para a fase de penhora: o devedor é citado para pagar em 3 dias e, se não pagar, a própria unidade responde pelo débito, mesmo sendo a moradia da família.
- Sem fase de conhecimento
- Penhora do próprio apartamento
- Parcelas futuras entram na conta
Resposta direta
O que é a execução de cotas condominiais
Execução de cotas condominiais é a ação em que o condomínio cobra na Justiça as contribuições vencidas sem precisar antes provar a dívida em um processo de conhecimento. O artigo 784, X, do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) tornou a cota prevista na convenção ou aprovada em assembleia um título executivo extrajudicial, e o devedor já é citado para pagar.
Ela cabe quando a fase extrajudicial se esgotou ou quando o devedor nem responde. É o passo seguinte da cobrança de inadimplentes em condomínio, e a sua maior força está na garantia: a dívida é propter rem, acompanha o imóvel, e a Lei 8.009/1990 permite penhorar a unidade ainda que seja bem de família.
A dívida de condomínio é uma obrigação propter rem: ela acompanha o imóvel, e não a pessoa. Por isso, quem compra a unidade responde pelas cotas atrasadas deixadas pelo antigo dono, inclusive multas e juros (Código Civil, artigo 1.345).
- Base legal
- Código de Processo Civil, art. 784, X, e Lei 8.009/1990, art. 3º, IV
- Onde corre
- Vara Cível do foro do imóvel, no Tribunal de Justiça de São Paulo
- Prazo do devedor
- 3 dias para pagar após a citação, ou a penhora segue
- O que responde
- Contas bancárias, veículos e a própria unidade devedora
A sua situação
Quando a execução de cotas condominiais é o caminho
A execução entra quando o condomínio já cumpriu a régua e a dívida continua. Estes são os cenários típicos.
“O devedor diz que não tem nada no nome, só o apartamento.”
O apartamento basta. A dívida de condomínio é uma das poucas que permite penhorar o imóvel de moradia da família.
“A unidade está vazia e o dono mora no exterior.”
A citação pode ser feita por carta, por edital ou na pessoa de procurador. A penhora recai sobre a unidade, que está em São Paulo.
“O apartamento tem financiamento com o banco.”
O crédito condominial tem preferência sobre o hipotecário, conforme a Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça. Em alienação fiduciária, a cobrança é analisada caso a caso.
“A dívida já passa de três anos e continua crescendo todo mês.”
As cotas que vencem durante o processo entram na execução sem novo pedido, pelo artigo 323 do Código de Processo Civil. Não é preciso uma ação por mês.
“A assembleia cobra do síndico uma solução para a inadimplência.”
A execução é a prova de que o síndico cumpriu o dever de cobrar. O andamento do processo entra na prestação de contas.
O que está em jogo
O que o condomínio perde adiando a execução e o que ganha ajuizando
Execução adiada é dívida que prescreve e devedor que aprende que não acontece nada.
Com a dívida parada no extrajudicial
- Cotas vencidas há mais de cinco anos deixam de ser cobráveis
- O devedor usa, vende ou aluga a unidade sem nenhuma restrição
- O caixa cobre o buraco com o fundo de reserva e rateio extra
- A conta cresce e o acordo fica cada vez mais difícil de fechar
Com a execução em andamento
- O despacho de citação interrompe a prescrição de todas as cotas cobradas
- A penhora averbada na matrícula impede a venda limpa da unidade
- Bloqueio de contas pelo Sisbajud alcança o dinheiro antes do imóvel
- Honorários de 10% e custas entram na conta do devedor, não do condomínio
Como funciona
Como funciona a execução de taxa condominial, etapa por etapa
A execução tem rito próprio no Código de Processo Civil. A ordem abaixo é a que o escritório segue no Tribunal de Justiça de São Paulo.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e dependem da localização do devedor, da defesa apresentada e da pauta da vara. Receber depende de o devedor ter bens ou renda, e nenhum advogado pode prometer o pagamento.
Montagem do título
O advogado reúne convenção, atas que aprovaram as cotas, planilha com cada vencimento e matrícula atualizada. Sem esses documentos a execução não é admitida.
A planilha é refeita com correção, juros e multa dentro do que a convenção permite.
De 1 a 3 semanasAjuizamento e citação
A execução é distribuída à vara cível do foro do imóvel. O juiz despacha e o devedor é citado para pagar em 3 dias, conforme o artigo 829 do Código de Processo Civil.
O despacho que ordena a citação interrompe a prescrição.
De 1 a 3 meses até a citaçãoBloqueio e penhora
Sem pagamento, o escritório pede o bloqueio de valores pelo Sisbajud, a consulta de veículos pelo Renajud e a penhora da unidade, averbada na matrícula. O devedor pode apresentar embargos em 15 dias, sem suspender a execução em regra.
De 1 a 4 meses após a citaçãoAvaliação da unidade
Penhorado o imóvel, um oficial de justiça ou perito avalia a unidade. É o momento em que a maioria dos devedores procura acordo, porque o leilão passa a ter data.
De 2 a 6 mesesLeilão judicial
A unidade vai a leilão eletrônico. No primeiro, pelo valor da avaliação; no segundo, por valor não inferior ao mínimo fixado pelo juiz.
O condomínio recebe do produto da arrematação com preferência sobre outros credores.
De 3 a 8 meses após a avaliaçãoPagamento e baixa
O valor arrematado quita a dívida, as cotas vencidas no curso do processo, as custas e os honorários. O saldo, se houver, vai ao antigo proprietário.
O escritório presta contas ao síndico e ao conselho.
Total comum: de 1 a 3 anos
Compare antes de decidir
Execução de cotas condominiais ou ação de cobrança: a diferença que importa
Antes da reforma processual, o condomínio precisava de uma ação de cobrança inteira. Hoje a execução é a regra, mas há casos em que a cobrança comum ainda é necessária.
| Critério | Execução de cotas condominiais | Ação de cobrança (rito comum) |
|---|---|---|
| Quando cabe | Cota prevista na convenção ou aprovada em assembleia, com documentos | Falta a ata de aprovação ou a convenção não está registrada |
| Primeiro ato do juiz | Citação para pagar em 3 dias | Citação para contestar em 15 dias |
| Penhora | Logo após o prazo de 3 dias, sem sentença | Só depois da sentença e do cumprimento de sentença |
| Defesa do devedor | Embargos à execução, que em regra não suspendem o processo | Contestação, com instrução e sentença |
| Tempo comum | De 1 a 3 anos, conforme a defesa e a necessidade de leilão | De 2 a 5 anos somando a fase de conhecimento |
| Risco para o condomínio | Título com falha é extinto e precisa ser refeito | Mais lenta, mas aceita prova em audiência |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Falta a ata ou a convenção?A execução exige a prova documental da cota. Quando o condomínio não tem a ata que aprovou o orçamento, o escritório avalia se é possível regularizar a documentação antes de ajuizar ou se a ação de cobrança é a via mais segura.
O que diz a lei
O inciso que fez da cota condominial um título executivo
o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;
Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 784, X
Em português claro
Dois requisitos saem do inciso. O primeiro é a origem da cota: ela precisa estar na convenção ou ter sido aprovada em assembleia geral. O segundo é a prova por documento: ata, convenção e planilha. Sem isso, o juiz extingue a execução por falta de título.
Por isso o escritório começa pelos documentos, e não pela petição. A prova documental é o que separa uma execução que chega à penhora de uma que volta para a estaca zero.
Documentos
Documentos para a execução de cotas condominiais
Estes são os papéis que o juiz exige para admitir a execução. A administradora costuma ter a maioria.
- Convenção do condomínio registrada e regimento interno
- Ata da assembleia que elegeu o síndico, para comprovar a representação
- Atas das assembleias que aprovaram o orçamento, as cotas ordinárias e os rateios extraordinários cobrados
- Planilha de débito com cada vencimento, valor original e os encargos separados
- Boletos ou demonstrativos das cotas não pagas
- Matrícula atualizada da unidade, com o nome do proprietário e eventuais ônus
- Cartão do CNPJ do condomínio e procuração assinada pelo síndico
- Comprovantes da cobrança anterior: notificação, protesto e acordos descumpridos
Quer conferir a lista completa antes de enviar?O artigo sobre os documentos para execução de cotas condominiais explica o que cada papel prova e onde a administradora o encontra.
Dúvidas que travam a decisão
O que faz o síndico hesitar antes de executar, e a resposta para cada dúvida
“O condomínio vai gastar com processo e pode não receber.”
Receber depende de o devedor ter bens, e a unidade é um bem que já se sabe que existe. As custas e os honorários de 10% fixados pelo juiz são cobrados do devedor na própria execução.
A estimativa dos custos é apresentada ao síndico por escrito antes de ajuizar.
“Processo de condomínio leva uma década.”
Levava quando era ação de cobrança seguida de execução. Hoje a execução começa pela citação para pagar em 3 dias, e o bloqueio de contas pelo Sisbajud vem logo depois.
O prazo comum fica entre 1 e 3 anos, e muitos casos terminam em acordo depois da penhora.
“Não dá para penhorar a casa de uma família.”
Dá. O artigo 3º, IV, da Lei 8.009/1990 exclui da proteção do bem de família a dívida de contribuição devida em função do próprio imóvel.
O Superior Tribunal de Justiça aplica essa regra às cotas condominiais há muitos anos.
“O síndico pode ser responsabilizado por processar um condômino.”
O risco é o oposto. Cobrar as contribuições é dever do síndico pelo artigo 1.348, VII, do Código Civil, e deixar cotas prescreverem é o que gera questionamento na assembleia.
A execução com documentos corretos é ato de gestão regular.
Erros que custam caro
Erros que fazem a execução de cotas condominiais ser extinta
Quase toda execução extinta por vício formal nasce de um destes problemas, todos evitáveis antes do protocolo.
- Executar sem a ata de aprovaçãoCota sem ata ou sem previsão na convenção não é título executivo. O juiz extingue o processo e o condomínio perde meses. A conferência das atas vem antes da petição.
- Executar quem não é o proprietárioInquilino, ex-dono ou promitente comprador sem registro não respondem na execução. A matrícula atualizada define o executado. Em compromisso de compra e venda, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça exige que o condomínio saiba quem ocupa a unidade.
- Planilha com juros fora da convençãoJuros acima do previsto ou multa superior a 2% dão ao devedor embargos com chance de êxito e atrasam a penhora. A planilha é refeita pelo escritório antes de ajuizar.
- Esquecer as parcelas que vencem durante o processoO pedido deve incluir as cotas vincendas, como permite o artigo 323 do Código de Processo Civil. Sem isso, o condomínio precisa de nova ação para o que venceu depois.
- Deixar a penhora sem averbaçãoPenhora não averbada na matrícula não impede a venda da unidade a terceiro de boa-fé. A averbação é pedida logo após a decisão que determina a penhora.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Na execução de cotas condominiais essa formação pesa: a leitura da matrícula para identificar o executado certo e os ônus que concorrem com o condomínio vem da pós-graduação em Direito Notarial e Registral, e a planilha de débito é conferida por um advogado que também é economista.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie a unidade inadimplente para análise da execução
Com estas respostas o advogado já diz se a documentação permite executar e qual é o primeiro bem a buscar.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre execução de cotas condominiais
Quanto tempo demora a execução de cotas condominiais?
O prazo comum fica entre 1 e 3 anos, do ajuizamento ao pagamento ou ao leilão. Casos em que o devedor é localizado e tem saldo em conta terminam antes, porque o bloqueio pelo Sisbajud costuma trazer o acordo.
A defesa do devedor e a pauta da vara alteram esse tempo.
O apartamento do devedor pode ser penhorado e leiloado por dívida de condomínio?
Pode. O artigo 3º, IV, da Lei 8.009/1990 retira a proteção do bem de família das contribuições devidas em função do próprio imóvel.
A unidade é penhorada, avaliada e levada a leilão judicial se o devedor não pagar.
Precisa de ação de cobrança antes de executar?
Não. Desde o Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), a cota prevista na convenção ou aprovada em assembleia, comprovada por documento, é título executivo extrajudicial.
O condomínio ajuíza a execução diretamente.
Quais documentos o condomínio precisa para executar as cotas?
Convenção, ata que elegeu o síndico, atas que aprovaram as cotas cobradas, planilha de débito, boletos e matrícula atualizada da unidade. Sem a prova documental da aprovação da cota, a execução é extinta.
As cotas que vencerem durante o processo entram na execução?
Entram. O artigo 323 do Código de Processo Civil inclui as prestações sucessivas que vencerem no curso do processo, sem necessidade de novo pedido.
A planilha é atualizada a cada fase.
O condomínio recebe antes do banco que financiou o apartamento?
Na hipoteca, sim: a Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça dá preferência ao crédito condominial. Na alienação fiduciária, o imóvel está no nome do banco, e a cobrança precisa de análise específica sobre quem responde e como.
O devedor pode parcelar a dívida dentro da execução?
Pode pedir, no prazo dos embargos, o pagamento de 30% à vista e o restante em até 6 parcelas, conforme o artigo 916 do Código de Processo Civil. Fora dessa hipótese, qualquer acordo depende da concordância do condomínio.
A execução de cotas condominiais prescreve?
Cada cota prescreve em cinco anos do vencimento. O despacho que ordena a citação na execução interrompe o prazo.
Depois, a execução parada por culpa do credor pode sofrer prescrição intercorrente, e por isso o escritório mantém o processo em movimento.
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Atalla Advocacia
A unidade responde pela dívida. Falta pedir ao juiz
Envie a planilha, a convenção e as atas. O advogado Euvaldo Atalla confere se o título está completo, aponta o que falta e apresenta o plano da execução, com as etapas e os custos de cada uma.