“A conta dele voltou vazia, mas ele tem dois apartamentos.”
Devedor com mais de um imóvel só protege o que serve de moradia. O segundo imóvel responde pela dívida sem discussão de bem de família.
Localização e Penhora de Bens
Penhora de imóvel em São Paulo
O devedor não tem dinheiro em conta, mas tem apartamento, casa ou terreno registrado no nome dele. A penhora de imóvel prende esse bem dentro da execução, averba a ordem na matrícula e leva o imóvel a leilão ou à adjudicação para pagar o que você tem a receber.
- Averbada na matrícula do imóvel
- Bem de família tem exceções em lei
- Leilão ou adjudicação ao credor
Resposta direta
O que é a penhora de imóvel
Penhora de imóvel é o ato do juiz que vincula uma casa, um apartamento, um terreno ou uma sala comercial do devedor ao pagamento da dívida em execução. O imóvel continua no nome dele, mas passa a responder pelo débito e não pode mais ser vendido sem que a venda seja ineficaz para o credor.
A penhora é feita por termo nos autos com a certidão da matrícula do imóvel, conforme o artigo 845 do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), e é averbada no Cartório de Registro de Imóveis para que ninguém alegue desconhecimento. O limite é a Lei 8.009/1990, que protege o imóvel residencial da família, com exceções que o credor precisa conhecer. Imóvel que foi vendido depois da citação entra em outra medida: a fraude à execução.
- Base legal
- Arts. 835, V, 844 e 845 do CPC e Lei 8.009/1990 (bem de família)
- Onde corre
- Na execução, com averbação no Registro de Imóveis da circunscrição do bem
- Prazo comum
- De 6 a 24 meses entre a penhora e o leilão, conforme a vara e os recursos
- Quem pode pedir
- Credor com execução em andamento, por meio de advogado
A sua situação
Quando penhorar imóvel do devedor é o caminho
O imóvel é o bem mais difícil de esconder: está na matrícula com nome, data e valor. Veja se o seu caso está aqui.
“O condomínio está com cotas atrasadas há dois anos.”
Dívida de condomínio é exceção ao bem de família: o próprio apartamento devedor pode ser penhorado, mesmo sendo a única moradia.
“O fiador do contrato de aluguel tem casa própria.”
A Lei 8.009/1990 exclui da proteção o imóvel do fiador de locação. A casa dele responde pelo aluguel que o inquilino deixou de pagar.
“Ele tem um terreno no litoral que nunca usou.”
Terreno, sala comercial, imóvel alugado e casa de veraneio não são bem de família. Entram na penhora pela ordem do artigo 835.
“O imóvel está em nome dele e da esposa.”
A parte do devedor pode ser penhorada. O imóvel inteiro vai a leilão, e a metade do cônjuge é preservada em dinheiro, com preferência na compra.
“Ele só tem a promessa de compra, a matrícula está na construtora.”
Os direitos do comprador sobre o imóvel também são penhoráveis, pelo artigo 835, XII. O leilão vende a posição contratual dele.
O que está em jogo
O que muda quando o imóvel do devedor é penhorado
Imóvel livre na matrícula é liberdade para o devedor vender, hipotecar ou doar. Com a penhora averbada, essa porta fecha.
Com o imóvel livre
- O devedor pode vender e o comprador alega boa-fé
- Pode dar o imóvel em garantia a outro credor
- A execução segue sem bem para pagar
- O devedor não tem motivo para negociar
- Doação para os filhos esvazia o patrimônio
Com a penhora averbada na matrícula
- Venda após a averbação é ineficaz contra o credor
- Credor com penhora anterior tem preferência no produto do leilão
- Bem avaliado e pronto para leilão ou adjudicação
- O devedor procura acordo antes da hasta pública
- Qualquer transferência é tratada como fraude
Como funciona
Como funciona a penhora de imóvel, etapa por etapa
Da certidão da matrícula ao leilão, cada ato tem regra no Código de Processo Civil. O advogado conduz e cobra os prazos.
Sobre os prazosAs faixas são estimativas e variam conforme a vara, a defesa do devedor e o interesse de compradores no leilão. Receber depende de o imóvel ter valor livre acima das dívidas que o acompanham, como hipoteca e IPTU.
Localização e certidão da matrícula
O escritório pesquisa imóveis em nome do devedor nas centrais dos cartórios e pede a certidão atualizada. A matrícula mostra se há hipoteca, outra penhora, indisponibilidade ou cláusula que impeça a constrição.
De 1 a 3 semanasPedido de penhora e termo nos autos
Com a certidão, a penhora é feita por termo, sem oficial de justiça ir ao local. O devedor e o cônjuge são intimados.
O escritório já pede a avaliação e a averbação.
Decisão em 1 a 3 mesesAverbação no Registro de Imóveis
O credor leva o termo ao cartório e averba a penhora na matrícula, como manda o artigo 844 do CPC. A partir daí, quem compra o imóvel sabe da execução.
Dias após o termoAvaliação do imóvel
O oficial de justiça ou um perito avalia o bem. O devedor pode impugnar o valor.
O escritório confere o laudo para evitar avaliação baixa, que reduz o preço do leilão.
De 1 a 4 mesesAdjudicação ou leilão judicial
O credor pode ficar com o imóvel pelo valor da avaliação (adjudicação) ou levá-lo a leilão. No primeiro leilão vale a avaliação; no segundo, aceita-se lance a partir de metade, abaixo disso é preço vil.
De 3 a 12 mesesPagamento ao credor
O valor do lance é depositado e liberado ao credor até o limite da dívida. Sobra, se houver, volta ao devedor.
Se o imóvel estiver ocupado, o arrematante recebe a imissão na posse.
Total comum: de 6 a 24 meses
Compare antes de decidir
Bem de família: quando o imóvel do devedor responde e quando não responde
A Lei 8.009/1990 protege o imóvel residencial da família, mas o artigo 3º lista exceções. O credor precisa saber em qual coluna o seu caso cai antes de pedir.
| Situação do imóvel | Pode ser penhorado? | O que o advogado verifica |
|---|---|---|
| Único imóvel, onde a família mora | Em regra, não | Se a dívida cai em uma das exceções do art. 3º da Lei 8.009/1990 |
| Dívida de condomínio ou IPTU do próprio imóvel | Sim, mesmo sendo a moradia | Certidão de débitos e matrícula para somar as dívidas que acompanham o bem |
| Imóvel do fiador em contrato de locação | Sim | Contrato de locação com a fiança assinada e a dívida do inquilino |
| Segundo imóvel, terreno, sala comercial ou casa de praia | Sim | Se o devedor tenta provar que esse é o único de moradia |
| Imóvel dado em hipoteca pela própria família | Sim, para o credor hipotecário | Se a execução é da dívida garantida e se há outras penhoras na matrícula |
| Imóvel em nome do devedor e do cônjuge | Sim, a parte do devedor | Regime de bens, intimação do cônjuge e preservação da meação no leilão |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Dívida de condomínio é o caso mais diretoA execução das cotas condominiais permite penhorar o próprio apartamento devedor. Veja a execução de cotas condominiais para o caminho completo.
O que diz a lei
O artigo de lei que define o bem de família
O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.
Lei 8.009/1990, art. 1º, caput
Em português claro
A proteção vale para o imóvel onde a família mora, e só para um. Quem tem dois imóveis protege o de menor valor, se não houver outro usado como residência. O trecho final é o que importa ao credor: salvo nas hipóteses previstas nesta lei. O artigo 3º lista essas exceções, entre elas o financiamento do próprio imóvel, a pensão alimentícia, os impostos e as taxas do imóvel, a hipoteca dada pela família e a fiança em contrato de locação.
Os tribunais também admitem a penhora do bem de família para cobrar as cotas de condomínio do próprio imóvel, por tratarem a contribuição como despesa do bem.
Documentos
Documentos para pedir a penhora de imóvel
A certidão da matrícula é o documento central. O resto o escritório obtém nos cartórios e na Prefeitura.
- Título da dívida ou sentença e número do processo de execução
- Planilha atualizada do débito, com juros, correção, multa e honorários
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel, com os ônus e as averbações
- Endereço do imóvel e, se souber, número do contribuinte do IPTU
- Certidão de casamento do devedor, para saber o regime de bens e intimar o cônjuge
- Indícios de que o imóvel não é moradia: contrato de aluguel a terceiro, conta de luz em outro endereço, anúncio de venda
- Certidão de débitos de IPTU e declaração de débitos do condomínio
- Contrato de locação com fiança, quando o devedor é fiador
Não sabe se o devedor tem imóvel?A busca por CPF ou CNPJ nas centrais dos cartórios faz parte da pesquisa patrimonial do devedor e vem antes do pedido de penhora.
Dúvidas que travam a decisão
As dúvidas de quem pensa em penhorar o imóvel do devedor
“Ele vai alegar bem de família e eu perco tempo.”
A alegação só vale para o imóvel onde a família mora, e o devedor precisa provar isso. Segundo imóvel, terreno, sala comercial e imóvel alugado respondem.
E, para condomínio, IPTU, hipoteca e fiança de aluguel, a lei afasta a proteção. O escritório analisa a matrícula antes de pedir, para não gastar com penhora que será derrubada.
“Leilão demora anos e o imóvel sai por nada.”
Entre a penhora e o leilão a faixa comum é de 6 a 24 meses. No primeiro leilão vale a avaliação; no segundo, a lei barra lance abaixo de metade, considerado preço vil.
Na prática, muitos devedores pagam ou fazem acordo depois da averbação, antes de o leilão acontecer.
“O imóvel tem hipoteca com o banco, não sobra nada.”
Depende do saldo. A matrícula mostra o valor da hipoteca e o laudo mostra o valor do imóvel.
Se há diferença a favor, a penhora vale a pena. Se não há, o escritório diz isso e aponta outro bem.
“Não quero ficar com o imóvel, quero o dinheiro.”
Você escolhe. A adjudicação é uma opção, não uma obrigação.
O leilão converte o bem em dinheiro, e o valor é depositado em juízo e liberado ao credor. Também é possível vender por iniciativa particular, com corretor, antes do leilão.
Erros que custam caro
Erros que atrasam ou derrubam a penhora de imóvel
A penhora é forte, mas falhas de procedimento custam meses. Estas são as mais comuns.
- Não averbar a penhora na matrículaSem a averbação do artigo 844, o devedor vende e o comprador alega que não sabia. A averbação é feita pelo próprio credor, com o termo, sem precisar de mandado.
- Esquecer de intimar o cônjugeImóvel de casal exige a intimação do cônjuge, pelo artigo 842 do CPC. Sem ela, a penhora e o leilão podem ser anulados depois de tudo pronto.
- Pedir a penhora sem olhar os ônusHipoteca, outra penhora ou indisponibilidade já averbada mudam a conta. Imóvel sem valor livre consome custas de avaliação e leilão e não paga a dívida.
- Aceitar avaliação baixaLaudo abaixo do mercado reduz o preço do leilão e o valor que chega ao credor. A avaliação pode ser impugnada com anúncios, laudos e comparativos.
- Ignorar a dívida do próprio imóvelIPTU e condomínio atrasados acompanham o bem e são abatidos do produto do leilão. A certidão de débitos deve ser levantada antes para calcular o que sobra.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Euvaldo Atalla é pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, com 28 anos de experiência. Na penhora de imóvel isso significa ler a matrícula inteira, identificar o que impede a constrição e averbar do jeito que o cartório aceita na primeira vez.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie os dados do imóvel para a análise da penhora
Com estas informações o advogado verifica a matrícula e diz se o imóvel responde pela dívida ou se o bem de família o protege.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre penhora de imóveis
Imóvel único do devedor pode ser penhorado?
Em regra, não, se a família mora nele: é o bem de família da Lei 8.009/1990. Mas o artigo 3º da lei abre exceções, como dívida de financiamento do imóvel, impostos e taxas do bem, hipoteca dada pela família, pensão alimentícia e fiança em contrato de locação.
Os tribunais também admitem a penhora para cotas de condomínio do próprio imóvel.
Quanto tempo leva da penhora até o leilão do imóvel?
A faixa comum fica entre 6 e 24 meses, somando intimação, avaliação, eventuais impugnações e a designação das datas de leilão. O prazo varia conforme a vara e os recursos do devedor.
Ninguém pode prometer data.
O que acontece se o imóvel for vendido depois da penhora?
A venda é ineficaz em relação ao credor: o imóvel continua respondendo pela dívida e pode ir a leilão mesmo no nome do comprador. Para isso, a penhora precisa estar averbada na matrícula ou a má-fé do comprador precisa ser provada.
Posso ficar com o imóvel em vez de leiloar?
Sim. A adjudicação, prevista no artigo 876 do CPC, permite ao credor requerer o imóvel pelo valor da avaliação.
Se a dívida for menor que o imóvel, o credor deposita a diferença. É uma opção útil quando o leilão tende a atrair poucos interessados.
O que é preço vil no leilão?
É o lance abaixo do mínimo fixado pelo juiz ou, se ele não fixar, abaixo de metade do valor da avaliação. O artigo 891 do CPC proíbe a arrematação por preço vil, o que protege o credor e o devedor de uma venda muito abaixo do mercado.
Imóvel em nome do casal pode ser penhorado por dívida de um só?
Pode, na parte que cabe ao devedor. O cônjuge é intimado e pode defender a meação.
O imóvel inteiro vai a leilão quando não dá para dividir, e a metade do cônjuge é entregue a ele em dinheiro, com preferência na arrematação.
Quanto custa a penhora de imóvel?
Os componentes são custas processuais, certidões da matrícula, emolumentos da averbação no Registro de Imóveis, honorários do avaliador ou perito, comissão do leiloeiro (paga pelo arrematante, em regra) e honorários advocatícios. A estimativa é apresentada por escrito antes do pedido.
Imóvel na planta ou com contrato de gaveta pode ser penhorado?
Os direitos do devedor sobre o imóvel podem. O artigo 835, XII, do CPC inclui na penhora os direitos aquisitivos de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária.
O leilão vende a posição do devedor no contrato, e o arrematante assume o que falta pagar.
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Atalla Advocacia
O imóvel está na matrícula. A dívida pode entrar nela também
Mande o endereço do imóvel e a situação da cobrança. O advogado Euvaldo Atalla lê a matrícula, confere as exceções do bem de família e diz se a penhora de imóvel é o próximo passo da sua execução.