Localização e Penhora de Bens
Devedor transferiu imóvel para fugir da dívida: fraude à execução e o que fazer
Quando o devedor transferiu imóvel para fugir da dívida depois de já estar sendo cobrado na Justiça, a venda ou a doação pode ser declarada fraude à execução. Nesse caso, a transferência não vale contra você: o imóvel continua respondendo pela dívida, mesmo registrado em nome de outra pessoa.
Se a transferência aconteceu antes do processo, o caminho é outro, a ação para anular a fraude contra credores, com prazo próprio. Saber em qual situação você está é o primeiro passo, e a resposta está nas datas.
- Transferência depois da citação ou da averbação da execução pode ser fraude à execução, reconhecida no próprio processo.
- Transferência antes do processo exige ação própria, a ação pauliana, com prazo de 4 anos.
- Pela Súmula 375 do STJ, sem averbação na matrícula o credor precisa provar a má-fé de quem comprou.
- A certidão de execução averbada na matrícula é a melhor forma de evitar o problema.
Fraude à execução ou fraude contra credores: qual é o seu caso
A diferença está no momento da transferência. Se o imóvel saiu do nome do devedor quando já havia processo capaz de levá-lo à insolvência, o caso tende a ser de fraude à execução, resolvida no próprio processo.
Se saiu antes de qualquer ação, o caso é de fraude contra credores e exige uma ação separada.
| Critério | Fraude à execução | Fraude contra credores |
|---|---|---|
| Quando a transferência ocorreu | Com processo já em curso contra o devedor | Antes de existir processo |
| Onde se discute | No próprio processo de cobrança, por pedido simples | Em ação própria, a ação pauliana |
| O que o credor precisa provar | Data da citação ou da averbação e, sem averbação, a má-fé do comprador | Insolvência do devedor e, na venda, que o comprador sabia ou devia saber |
| Prazo | Enquanto durar a execução | 4 anos, pelo art. 178, II, do Código Civil |
| Base legal | CPC, art. 792 | Código Civil, arts. 158 a 165 |
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Na prática, a fraude à execução é mais rápida e mais barata para o credor, porque não exige novo processo. Por isso o primeiro trabalho é comparar a data do registro da transferência com a data em que o devedor foi citado.
Quando a transferência é fraude à execução
A lei lista as hipóteses no artigo 792 do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015). Para a empresa credora, as mais comuns são a execução averbada na matrícula e a ação em curso capaz de deixar o devedor sem patrimônio.
A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: I - quando sobre o bem pender ação fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, desde que a pendência do processo tenha sido averbada no respectivo registro público, se houver; II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendência do processo de execução, na forma do art. 828; III - quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciária ou outro ato de constrição judicial originário do processo onde foi arguida a fraude; IV - quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência;
Lei 13.105/2015 (Código de Processo Civil), art. 792, caput e incisos I a IV
Os incisos II e III são os mais fortes: se a execução ou a penhora estava averbada na matrícula, quem comprou não pode alegar que não sabia. O inciso IV é o mais usado e o mais discutido: basta que corresse contra o devedor uma ação capaz de deixá-lo sem bens para pagar, mas o credor precisa mostrar que o devedor já tinha sido citado e que o comprador conhecia a situação.
O efeito está no § 1º do mesmo artigo: a transferência é ineficaz em relação ao credor. Ela continua valendo entre vendedor e comprador, mas o imóvel pode ser penhorado e leiloado como se nunca tivesse saído do patrimônio do devedor.
A Súmula 375 e a boa-fé de quem comprou
Sem averbação na matrícula, o credor precisa provar que o comprador agiu de má-fé. É o que diz a Súmula 375 do STJ: o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
A prova de má-fé costuma vir de um conjunto de sinais. Nenhum deles decide sozinho, mas juntos mostram que a venda serviu para esconder o bem.
- Comprador é parente, cônjuge, sócio, funcionário ou empresa ligada ao devedor
- Preço muito abaixo do valor de mercado ou sem prova de pagamento
- O devedor continua morando no imóvel ou recebendo o aluguel
- Transferência feita logo após a citação, o protesto ou a notificação de cobrança
- Certidões de distribuidores no nome do vendedor já mostravam a ação, e o comprador não as pediu
Fraude à execução e o que fazer: o passo a passo
O reconhecimento da fraude é pedido no próprio processo, mas exige ordem: provas primeiro, pedido depois. As faixas abaixo são estimativas para o Tribunal de Justiça de São Paulo e variam conforme a vara.
Certidão da matrícula com histórico
O advogado pede a certidão atualizada no Registro de Imóveis que atende o endereço e identifica a data do registro da transferência, o comprador e o valor declarado.
Poucos diasComparação de datas
A data do registro é comparada com a da citação do devedor e com eventual averbação da execução. É essa comparação que define o caminho.
Primeiros diasProva da má-fé, se não havia averbação
Pesquisa sobre o comprador, o preço, o pagamento e quem ocupa o imóvel. Os sinais são reunidos em documentos.
De 1 a 4 semanasPedido de reconhecimento nos autos
O pedido demonstra os requisitos do artigo 792 e requer a declaração de ineficácia e a penhora do imóvel.
Decisão em 1 a 4 mesesIntimação do comprador
Antes de decidir, o juiz intima o terceiro, que pode se defender por embargos de terceiro.
15 dias, pelo art. 792, § 4ºPenhora e averbação
Reconhecida a fraude, o imóvel é penhorado e a ordem é averbada na matrícula, seguindo para avaliação e leilão.
Total comum: de 3 a 12 meses até a penhora
Na fraude à execução, quem vence não é quem tem razão. É quem prova as datas.
Como impedir que isso aconteça: a certidão premonitória
A melhor defesa contra a transferência é chegar antes dela. Assim que o juiz admite a execução, o credor pode obter uma certidão e averbá-la na matrícula dos imóveis e no registro dos veículos do devedor.
É a chamada certidão premonitória, do artigo 828 do Código de Processo Civil.
Com a averbação, qualquer venda posterior é presumida em fraude à execução. O comprador não pode dizer que não sabia, porque a informação estava na matrícula. É uma razão a mais para fazer a pesquisa de imóveis antes de ajuizar: sem saber onde estão os bens, não há onde averbar.
Credor que espera
- Descobre a venda só na hora de penhorar
- Precisa provar a má-fé do comprador
- Discute por meses com o terceiro
- Corre o risco de perder o bem para comprador de boa-fé
Credor que se antecipa
- Averba a execução logo após a admissão
- Conta com a presunção legal de fraude
- Pede a penhora com base no registro
- Mantém o imóvel ligado à execução desde o início
E se o imóvel foi para uma empresa ou para outro devedor
Quando o devedor passa o imóvel para uma empresa da família ou para uma holding, a fraude à execução pode se somar à desconsideração inversa da personalidade jurídica, que alcança bens da empresa por dívida do sócio. Veja o guia sobre como atingir os sócios na cobrança.
Se não sobrou imóvel algum e o devedor é assalariado, entenda quando cabe penhora de salário.
O pedido de reconhecimento, com a pesquisa da matrícula e a prova da má-fé, é o centro do atendimento de reconhecimento de fraude à execução da Atalla Advocacia. O advogado Euvaldo Atalla é pós-graduado em Direito Notarial e Registral, área que trata exatamente de matrícula, registro e averbação.
Perguntas frequentes
O devedor pode vender o imóvel durante o processo?
Pode assinar a venda, mas ela pode ser ineficaz para o credor. Se a transferência se enquadra no artigo 792 do CPC, o imóvel continua respondendo pela dívida e pode ser penhorado em nome de quem comprou.
Quanto tempo tenho para pedir a fraude à execução?
O pedido é feito dentro da execução, enquanto ela estiver em andamento. Já a fraude contra credores, quando a transferência ocorreu antes do processo, tem prazo de 4 anos para a ação pauliana, pelo artigo 178, II, do Código Civil.
Preciso provar que o comprador sabia da dívida?
Depende. Se a execução ou a penhora estava averbada na matrícula, a má-fé é presumida.
Sem averbação, a Súmula 375 do STJ exige a prova de que o comprador agiu de má-fé.
O comprador pode se defender?
Sim. Antes de declarar a fraude, o juiz intima o terceiro, que pode opor embargos de terceiro em 15 dias, pelo artigo 792, § 4º, do CPC.
Ele costuma alegar boa-fé e mostrar as certidões que pediu na compra.
Vale também para carro transferido?
Vale. A transferência de veículo depois da citação pode ser fraude à execução, e o Renajud mostra a data da mudança de dono.
Em bens sem registro, o comprador é quem precisa provar que tomou as cautelas na compra.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
