“Subi o segundo andar e fiz a casa dos fundos, mas a matrícula ainda fala em terreno.”
A construção nunca foi averbada. Sem isso, o banco não aceita o imóvel como garantia e o comprador desconfia da área.
Onde atendemos
Regularização de imóveis em Guarulhos
Em Guarulhos é comum a casa ter crescido laje por laje sem nunca ir para a matrícula, ou o apartamento do conjunto habitacional estar quitado e ainda em nome da companhia. A regularização de imóveis em Guarulhos coloca no papel o que existe de fato, no Registro de Imóveis e na Prefeitura, para você vender, financiar ou deixar a herança em ordem.
- Registro de Imóveis de Guarulhos
- Prefeitura e cartório
- Atendimento online e presencial
Resposta direta
Como funciona a regularização de imóveis em Guarulhos
Regularizar um imóvel em Guarulhos é fazer a matrícula, que fica no Registro de Imóveis da circunscrição do endereço, mostrar o dono certo e a construção que realmente existe. Quase sempre há duas frentes: o título de propriedade, resolvido em cartório, e a edificação, resolvida na Prefeitura de Guarulhos antes de voltar ao cartório.
O advogado de regularização de imóvel em Guarulhos começa pela certidão da matrícula e pelo cadastro do IPTU. Comparando os dois, aparece o problema: dono antigo na matrícula, área construída menor que a real, lote sem desmembramento ou contrato que nunca virou escritura. Para cada um há um caminho próprio, apresentado sempre no cartório ou na Prefeitura da cidade.
- Cartório competente
- Registro de Imóveis de Guarulhos que atende o endereço
- Construção
- Aprovação e habite-se na Prefeitura de Guarulhos
- Se houver conflito
- Fórum da Comarca de Guarulhos, Tribunal de Justiça de São Paulo
- Atendimento
- Online, e presencial com hora marcada no escritório em São Paulo
A sua situação
Situações de regularização que mais aparecem em Guarulhos
Três histórias que chegam com frequência de quem tem imóvel na cidade.
“Terminei de pagar o apartamento do conjunto e continua no nome da companhia.”
Falta o termo de quitação e a escritura definitiva. Sem eles, o apartamento não pode ser vendido nem inventariado com segurança.
“Comprei de quem comprou de outro, e ninguém passou escritura.”
Uma cadeia de contratos particulares, com o dono original ainda na matrícula. É preciso reconstruir cada passagem.
Serviços
Serviços de regularização para imóveis em Guarulhos
Os três caminhos que mais resolvem os casos da cidade.
Averbação de construção
Para casa ampliada ou construída depois da compra do terreno, que a matrícula ainda não mostra.
Regularização de imóvel sem escritura
Para quem pagou o imóvel, tem só recibo ou contrato e precisa da escritura em seu nome.
Regularização de imóvel para financiamento
Para vender com financiamento bancário: a matrícula precisa estar limpa e a área conferida.
Guarulhos
Casa ampliada sem averbação: o problema mais comum na cidade
Averbar a construção é anotar na matrícula a área construída que existe hoje. Em bairros como Pimentas, Bonsucesso, Cabuçu e São João, muitas casas foram ampliadas aos poucos, com sobrado, edícula e cômodo de aluguel, sem projeto aprovado.
O caminho passa primeiro pela Prefeitura de Guarulhos: levantamento do engenheiro ou arquiteto, pedido de regularização da obra e emissão do habite-se. Depois, o habite-se e a certidão de regularidade da obra perante a Receita Federal são levados ao cartório. Quando a construção não cabe nas regras de recuo ou de ocupação do lote, a saída pode ser uma lei municipal de anistia; os critérios estão explicados na página sobre anistia de construção na Prefeitura.
Guarulhos
Conjunto habitacional e contrato com companhia de habitação
Guarulhos tem muitos conjuntos habitacionais construídos por companhias públicas de habitação. Nesses casos, a propriedade só passa ao morador depois da quitação e da escritura definitiva, que depende de documento emitido pela própria companhia.
O trabalho do advogado é reunir a prova dos pagamentos, pedir o termo de quitação, conferir se o contrato foi transferido para você por cessão e levar a escritura ao registro. Se você comprou de quem era o mutuário original, sem anuência da companhia, a situação é parecida com a do contrato de gaveta e a forma de regularizar, com o detalhe de que a companhia precisa reconhecer a transferência.
Guarulhos
Como é o atendimento para quem tem imóvel em Guarulhos
Quase tudo se resolve a distância. As certidões da matrícula são pedidas pela internet, os requerimentos à Prefeitura e ao cartório são protocolados pelo advogado e a conversa acontece por vídeo e WhatsApp.
O escritório fica em São Paulo, na Chácara Santo Antônio, e recebe com hora marcada. Você só vai a Guarulhos para assinar a escritura em Tabelionato de Notas e acompanhar a vistoria do engenheiro.
Se a casa não tem escritura nem contrato que permita formar o título, o caminho pode ser outro: veja quando cabe a usucapião de imóvel em Guarulhos.
Compare antes de decidir
Qual é o problema do seu imóvel em Guarulhos e onde ele se resolve
Cada falha no papel tem um órgão responsável. Saber qual evita protocolo no lugar errado.
| Problema encontrado | Onde se resolve | Prazo comum estimado |
|---|---|---|
| Construção maior que a da matrícula | Prefeitura de Guarulhos e depois Registro de Imóveis | De 4 a 12 meses |
| Contrato quitado sem escritura, vendedor localizado | Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis | De 1 a 3 meses |
| Contrato quitado, vendedor sumido ou falecido | Registro de Imóveis, por adjudicação compulsória | De 4 a 10 meses |
| Apartamento de conjunto habitacional quitado | Companhia de habitação, cartório de notas e registro | De 2 a 8 meses |
| Bairro inteiro sem registro | Prefeitura de Guarulhos, por regularização fundiária | Depende do processo coletivo |
Arraste a tabela para o lado para ver todas as colunas.
Prazos são estimativas de mercado, não promessa. Exigências do cartório e da Prefeitura podem alongar cada etapa.
O advogado responsável
Quem conduz o seu caso: Euvaldo Atalla
Euvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata de cartórios, escrituras e matrículas.
Euvaldo Atalla é pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral, a área que trata justamente de matrícula, averbação e escritura.
Na Atalla Advocacia, Euvaldo Atalla conduz pessoalmente cada caso: lê os documentos, escolhe o caminho em cartório ou na Justiça e explica as etapas e os custos antes da contratação.
- Duas pós-graduações na áreaDireito Imobiliário e Direito Notarial e Registral
- Comissões da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP)Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos
- Advogado e economistaLê o contrato e também faz a conta: valores, correção, risco e custo de cada caminho
Próximo passo
Envie o caso do seu imóvel em Guarulhos
Conte o bairro e o que falta no papel. O advogado indica se o caminho começa na Prefeitura, no cartório ou nos dois.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre o atendimento em Guarulhos
Em qual cartório faço a regularização de um imóvel de Guarulhos?
No Registro de Imóveis de Guarulhos responsável pelo endereço do imóvel. A certidão da matrícula indica qual é.
A escritura pode ser lavrada em qualquer Tabelionato de Notas, mas o registro tem de ser feito no cartório da circunscrição.
Preciso de advogado para regularizar imóvel em Guarulhos?
Alguns caminhos exigem advogado por lei, como a adjudicação compulsória e a usucapião em cartório. Nos demais, o advogado escolhe a via correta, responde às exigências do cartório e evita que o pedido volte várias vezes.
Quanto custa regularizar um imóvel em Guarulhos?
O custo tem quatro partes: taxas da Prefeitura, emolumentos do cartório, impostos como o ITBI quando há transferência e os honorários do advogado. O peso de cada uma depende do problema, por isso o orçamento só sai depois de ver a matrícula.
Minha casa foi ampliada sem alvará. Dá para regularizar?
Na maioria dos casos, sim. A Prefeitura de Guarulhos analisa a obra existente e, se ela atende às regras de uso do solo, emite o habite-se para averbação.
Se não atende, é preciso verificar se há lei de anistia vigente ou adaptar a construção.
Posso vender o imóvel antes de terminar a regularização?
Pode vender por contrato, mas o comprador fica exposto e não consegue financiamento. A venda segura, com escritura e registro, depende de a matrícula estar em seu nome e com a área correta.
Tenho que ir a Guarulhos durante o processo?
Só para os atos presenciais, como assinar a escritura e acompanhar a vistoria da obra. O restante é feito online, e as reuniões podem ser por vídeo ou no escritório em São Paulo.
Quanto tempo leva a regularização de imóveis em Guarulhos?
Uma escritura com vendedor presente costuma levar de 1 a 3 meses até o registro. A averbação de uma casa ampliada leva de 4 a 12 meses, porque passa antes pela Prefeitura.
São estimativas, não prazos fixados em lei.
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Atalla Advocacia
Imóvel em Guarulhos com papel em dia vale mais e vende mais rápido
Mande a matrícula, o carnê do IPTU e o documento que você tem. O advogado Euvaldo Atalla analisa e diz por onde começar, Prefeitura ou cartório.