Ações Possessórias
Terreno invadido: as primeiras 48 horas
O roteiro do que fazer logo depois da invasão: boletim, provas, limites da reação e o pedido de liminar.
Guia do blog
Guia de posse de imóvel: artigos práticos para São Paulo
Este guia de posse de imóvel é para quem teve o terreno invadido, emprestou a casa a um parente que não devolve ou está sendo ameaçado de perder o imóvel. Os artigos mostram qual ação usar, por que o prazo de ano e dia pesa tanto e o que fazer nas primeiras horas.
- Invasão, ameaça e ocupação
- Prazo de ano e dia explicado
- Revisado pelo advogado Euvaldo Atalla
O essencial
O que é posse e por que ela é protegida
Posse é o uso do imóvel como se fosse dono: morar, cercar, alugar, construir, pagar as contas. A lei protege quem tem a posse mesmo sem escritura, e dá a ele ações próprias para recuperar, manter ou defender o imóvel (Código Civil, art. 1.210).
O tipo de ação depende do que aconteceu. Perdeu o imóvel: reintegração de posse. Está sendo perturbado: manutenção de posse. Há ameaça séria: interdito proibitório. O prazo também conta: se a ação entra em até ano e dia da invasão, cabe pedido de liminar para retomar logo (Código de Processo Civil, art. 558). Quem é dono pela matrícula e nunca teve a posse usa outro caminho, a ação reivindicatória.
- Base legal
- Código Civil, arts. 1.196 e 1.210, e CPC, arts. 554 a 568
- Prazo que decide a liminar
- Ano e dia da invasão ou da perturbação
- Onde corre
- Vara cível do foro onde fica o imóvel
- Quem pode pedir
- Quem tinha a posse, com ou sem escritura
Todos os artigos
Artigos do guia de posse de imóvel
Escolha pelo que aconteceu com o seu imóvel. Em invasão, leia primeiro o artigo de urgência.
Ações Possessórias
Qual ação possessória usar
Reintegração, manutenção de posse ou interdito proibitório: como escolher pelo que aconteceu no imóvel e pelo tempo.
Ações Possessórias
Parente não quer sair do imóvel
Como retomar o imóvel emprestado a um parente: notificação, prazo, aluguel pela demora e reintegração de posse.
Por onde começar a ler sobre ações possessórias
A Atalla Advocacia atende casos de ações possessórias na capital e na Grande São Paulo e organizou os artigos deste guia pelo momento de quem lê: primeiro entender o problema, depois conhecer o caminho e, por fim, agir.
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Guia escrito e revisado por Euvaldo Atalla, advogado e economista, pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral.
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Invadiram o imóvel: comece por aqui
Nas primeiras horas, o que você faz define a prova. O artigo terreno invadido: o que fazer mostra a ordem: boletim de ocorrência, fotos com data, ata notarial, testemunhas e documentos que provam que você usava o imóvel antes da invasão.
A lei permite reagir sozinho só logo após a invasão e na medida necessária (Código Civil, art. 1.210, § 1º). Passado esse momento, derrubar cerca ou trocar fechadura por conta própria pode virar crime e enfraquecer a ação. O caminho é a Justiça, de preferência dentro do prazo de ano e dia.
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Qual ação usar em cada situação
Reintegração, manutenção, interdito, imissão ou reivindicatória: o nome da ação muda conforme a sua situação. O artigo qual ação possessória usar compara as cinco com exemplos e mostra que, entre as possessórias, o juiz pode aceitar uma pela outra (Código de Processo Civil, art. 554).
Quando você tem a matrícula no seu nome, mas nunca morou nem usou o imóvel, a posse não pode ser defendida porque nunca existiu. Nesse caso, leia quando entrar com ação reivindicatória, a ação do proprietário contra quem ocupa sem direito (Código Civil, art. 1.228).
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Quando quem ocupa é da família
Irmão, ex-cunhado ou filho que mora no imóvel por favor não é invasor, mas também não é dono. O empréstimo do imóvel sem aluguel é um comodato, e ele termina com a notificação para desocupar.
Se o prazo vence e a pessoa fica, a recusa passa a ser esbulho, e cabe a reintegração de posse.
O artigo parente não quer sair do imóvel mostra como redigir a notificação, que prazo dar e como cobrar aluguel pelo período de ocupação indevida (Código Civil, art. 582). Mostra também por que esperar demais pode abrir espaço para um pedido de usucapião.
Do guia para a solução
O seu imóvel está ocupado ou ameaçado?
Em posse, o tempo corre contra quem espera. Escolher a ação certa, reunir a prova e pedir a liminar dentro do prazo é o trabalho do advogado de ações possessórias, do primeiro boletim até a desocupação.
Envie o endereço, a data em que a ocupação começou e o que você tem para provar o uso do imóvel. A análise indica a ação e a urgência.
Perguntas frequentes
Perguntas frequentes sobre ações possessórias
O que é posse de imóvel?
É o exercício de fato dos poderes de dono: usar, morar, cercar, alugar ou cuidar do imóvel. A posse é protegida pela lei mesmo sem escritura ou matrícula no nome de quem a exerce.
O que fazer quando o terreno é invadido?
Registrar boletim de ocorrência, fotografar com data, fazer ata notarial e reunir provas de que você usava o imóvel. Depois, entrar com a reintegração de posse, se possível dentro de ano e dia, para ter o pedido de liminar.
O que significa ano e dia na ação possessória?
É o prazo contado da invasão ou da perturbação. Com a ação proposta dentro dele, o juiz pode conceder liminar sem ouvir o ocupante, se a prova for suficiente (Código de Processo Civil, arts. 558 e 562).
Depois disso, a ação segue o procedimento comum.
Posso tirar o invasor por conta própria?
Só logo após a invasão e com os meios estritamente necessários (Código Civil, art. 1.210, § 1º). Fora disso, a retomada por conta própria pode configurar crime.
O caminho seguro é a ação judicial.
Qual a diferença entre reintegração de posse e ação reivindicatória?
A reintegração é de quem tinha a posse e a perdeu, com ou sem escritura. A reivindicatória é do proprietário que consta na matrícula contra quem ocupa sem direito, mesmo que ele nunca tenha tido a posse.
Parente que mora de favor pode ser retirado?
Pode. O empréstimo do imóvel termina com a notificação para desocupar.
Se a pessoa não sair no prazo, cabe a reintegração de posse, com pedido de aluguel pelo tempo em que ficou depois do aviso.
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