Ações Possessórias
Terreno invadido: o que fazer nas primeiras 48 horas
Diante de um terreno invadido, o que fazer primeiro é registrar a invasão e preservar as provas, sem violência. Na prática, quem pesquisa “terreno invadido o que fazer” precisa de três coisas nas primeiras 48 horas: boletim de ocorrência, fotos e vídeos datados e um advogado preparando o pedido de liminar de reintegração de posse.
Quanto mais rápido você age, mais forte fica o seu pedido. A lei trata de forma diferente quem reage logo e quem deixa o tempo passar.
- A lei permite reagir sozinho à invasão, mas só logo depois dela e sem ir além do necessário.
- Invasão com violência, grave ameaça ou mais de duas pessoas é crime de esbulho possessório, previsto no Código Penal.
- Boletim de ocorrência, fotos datadas e testemunhas são a base da liminar de reintegração.
- Ação proposta em até ano e dia da invasão segue o rito que permite liminar sem ouvir o invasor.
Terreno invadido: o que fazer na primeira hora
Na primeira hora, a prioridade é não piorar a situação. Não entre em confronto, não derrube nada que os invasores construíram e não ameace ninguém.
Afaste-se, ligue para a polícia se houver violência ou risco e comece a registrar tudo com o celular.
Quem invade um lote vazio costuma contar com duas coisas: que o dono demore a perceber e que, ao perceber, reaja de forma errada. Uma briga no local pode transformar você em réu e dar ao invasor uma versão para contar ao juiz. Já o registro calmo e completo dos fatos vira a prova central do seu pedido.
- Fotos e vídeos do terreno, da cerca rompida e de quem está no local, com data e hora visíveis
- Nome e telefone de vizinhos que viram a entrada dos invasores
- Anotação do horário em que você soube e de quem avisou
- Placa de veículos e descrição de materiais trazidos para o lote
- Nenhum contato físico e nenhuma ameaça, mesmo diante de provocação
Desforço imediato: o que a lei deixa você fazer sozinho
A lei permite que o possuidor retome o imóvel com a própria força, mas com duas condições: agir logo e usar só o indispensável. Isso se chama desforço imediato e está no Código Civil.
O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa, ou de desforço, não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.
Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.210, § 1º
Em linguagem simples: se você chega e encontra alguém entrando no seu terreno, pode impedir ou retomar na hora, sem precisar de juiz. Mas a reação tem que ser imediata e proporcional. Dias depois, com os invasores já instalados, a retomada por conta própria deixa de ser defesa e pode virar crime de exercício arbitrário das próprias razões.
“Indispensável” quer dizer o mínimo necessário. Fechar o portão e recolocar a cerca pode ser defesa. Agredir pessoas, destruir pertences ou contratar gente para expulsar à força não é.
Boletim de ocorrência e esbulho possessório
O boletim de ocorrência registra oficialmente a data da invasão, que é o marco de prazo mais importante do seu caso. Faça na delegacia da área do terreno ou pela Delegacia Eletrônica da Polícia Civil de São Paulo, descrevendo o imóvel, o que mudou e quem estava no local.
O Código Penal, no art. 161, § 1º, II, trata como crime de esbulho possessório invadir terreno ou edifício alheio com violência a pessoa, grave ameaça ou com mais de duas pessoas, para tomar a posse. Quando a invasão se encaixa nisso, o boletim também abre a apuração criminal. Mesmo quando não se encaixa, ele continua sendo prova útil para a ação civil.
Do primeiro dia ao segundo: o roteiro das 48 horas
Depois do susto, o segundo dia é para organizar a prova da sua posse anterior e acionar o advogado. A ação de reintegração exige mostrar que você tinha a posse, que houve a invasão e quando ela aconteceu.
Registro do fato
Fotos, vídeos, nomes de testemunhas e chamada à polícia se houver violência ou ameaça.
Primeiras horasBoletim de ocorrência
Registro com a descrição do terreno, a data provável da invasão e o que foi alterado no local.
Até 24 horasProva da posse anterior
Separe matrícula ou contrato, carnês de IPTU, fotos antigas do lote, notas de limpeza ou de cerca e declarações de vizinhos.
De 24 a 48 horasAta notarial, se possível
O tabelião vai ao local ou certifica fotos e vídeos, dando fé pública ao estado do terreno naquele dia.
Agendamento em poucos diasPedido de liminar
O advogado protocola a reintegração de posse com pedido de liminar no foro onde fica o terreno.
Logo após reunir as provas
Por que o prazo de ano e dia muda tudo
Ação proposta em até ano e dia da invasão segue o rito especial do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 558, que permite liminar sem ouvir o invasor. Passado esse prazo, a ação corre pelo procedimento comum e a retirada antecipada passa a depender dos requisitos mais rígidos da tutela de urgência.
Por isso o pior erro é esperar para ver se os invasores saem sozinhos. Construção de barraco, ligação de luz e chegada de mais famílias aumentam a dificuldade de cumprir a ordem e o tempo até a desocupação. Se você ainda não sabe se o seu caso é reintegração, manutenção ou interdito, veja o guia sobre qual ação possessória usar.
Em invasão de terreno, a prova que você produz nas primeiras 48 horas vale mais do que tudo o que tentar reconstruir meses depois.
E se você não tem escritura do terreno?
Ação possessória protege a posse, e não a propriedade. Quem cuidava do lote, pagava o IPTU e mantinha a cerca pode pedir a reintegração mesmo com contrato de gaveta ou sem registro em seu nome.
O que importa é provar que a posse era sua antes da invasão.
Se o terreno está registrado no seu nome, mas você nunca chegou a ocupá-lo, a lógica é outra: o caminho pode ser a ação baseada na propriedade. O artigo sobre quando entrar com ação reivindicatória explica essa diferença.
O que enfraquece o pedido
- Esperar semanas para registrar o boletim
- Negociar verbalmente um prazo para os invasores ficarem
- Derrubar a construção por conta própria
- Não ter nenhuma foto do lote antes da invasão
O que fortalece o pedido
- Boletim feito em até 24 horas, com a data provável da invasão
- Nenhuma permissão dada, nem por escrito nem de boca
- Retirada feita só por ordem judicial, com oficial de justiça
- Carnês, fotos antigas e vizinhos que confirmam o seu cuidado com o lote
Para entender como o escritório conduz a retomada do início ao fim, veja a página de retomada de terreno invadido em São Paulo.
Perguntas frequentes
Posso tirar os invasores do meu terreno sozinho?
Só se agir logo, no momento da invasão, e sem ir além do necessário, como permite o art. 1.210, § 1º, do Código Civil. Com os invasores já instalados, a retirada por conta própria pode virar crime de exercício arbitrário das próprias razões.
Nesse cenário, o caminho é a liminar de reintegração de posse.
A polícia pode tirar os invasores do terreno?
A polícia atua no flagrante, especialmente quando há violência, ameaça ou crime em andamento. Depois que a ocupação se consolida, a desocupação costuma depender de ordem judicial cumprida por oficial de justiça, com apoio policial quando necessário.
Quanto tempo leva para sair a liminar de reintegração?
Com prova da posse e da data da invasão, a decisão sobre a liminar costuma sair entre poucos dias e algumas semanas. O cumprimento depende do número de ocupantes e da agenda do oficial de justiça.
Não há como prometer data.
Preciso de escritura para pedir a reintegração de posse?
Não. A ação possessória protege quem tinha a posse, mesmo sem escritura registrada.
Contrato, carnês de IPTU, contas e testemunhas servem para provar que você cuidava do terreno antes da invasão.
Fazer boletim de ocorrência é obrigatório?
A lei não exige o boletim para entrar com a ação, mas ele é uma das provas mais úteis. Registra a data da invasão e a descrição do terreno em documento oficial, o que pesa na decisão sobre a liminar.
Quem escreve
Euvaldo AtallaEuvaldo Atalla é advogado e economista, com 28 anos de experiência, e conduz a Atalla Advocacia, escritório de Direito Imobiliário e de Cobrança e Execução em São Paulo. É pós-graduado em Direito Imobiliário e em Direito Notarial e Registral e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico e da Comissão de Contratos da OAB Santo Amaro, São Paulo (SP). Euvaldo Atalla escreve e revisa os artigos do blog da Atalla Advocacia, conferindo cada lei e prazo citado. Conhecer a trajetória de Euvaldo Atalla
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise do caso por advogado. As leis e decisões citadas podem mudar; a aplicação ao seu caso depende dos documentos e dos fatos.
